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大悦城(000031)2019年业绩预告点评:业绩预告增长14-24% 商住协同拿地优势凸显

时间:2020-01-20    机构:华创证券

  19 年业绩预增为23.5-25.5 亿元,对应同比增长14-24%,低于我们预期

1 月19 日,公司预告2019 年归母净利润约23.5-25.5 亿元,约比上年同期重组前增长69%-84%;约比上年同期重组后增长14%-24%;基本每股收益盈利约在0.60-0.65 元/股。公司业绩低于我们预期。根据克而瑞数据,公司2019 年销售额约620 亿元,较2018 年同比增长27%。综合考虑到19 年销售稳增推升预收款进一步增长、19 年拿地积极以及地价较低隐含后续毛利率较高、以及19 年业绩低于预期等三方面因素,我们下调公司19-21年业绩分别下调至24.7、30.0 和38.0 亿元,分别对应同比增长+20%、+21%、+26%。

逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现

2019,公司拿地面积528 万平、同比+168%,拿地金额292 亿元、同比+130%,拿地态度积极;拿地均价5,334 元/平,占比同期销售均价仅19%,并且较18年拿地均价6,433 元/平下降14%,拿地成本控制优秀。其中19H2 拿地面积395万平,拿地金额186 亿元;拿地均价4,720 元/平,较19H1 拿地均价5,882 元/平下降20%,较18 年拿地均价6,433 元/平下降27%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017 年至今,公司利用大悦城(000031)品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。

24 亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化

1 月2 日,公司公告定增顺利完成,最终确定发行3.60 亿股、募集资金24.26亿元;成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73 元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是,本次定增是2018 年至今唯一一单A 股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3 年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也有望推动公司更有质量的发展。

投资建议:业绩预告增长14-24%,商住协同拿地优势凸显,维持“强推”

  大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19 年业绩低于预期,我们将公司2019-21 年每股收益预测分别下调至0.63、0.76、0.92 元(原预测为0.76、0.88、1.11 元),现价对应20PE为9.1 倍,较每股NAV14.09 元折价51%,目前现价仅略高于定增价6.73 元,考虑到公司优质资产低估,维持目标价9.86 元,维持“强推”评级。

风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。