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大悦城(000031):触底回升 业绩如期修复

时间:21-11-02 00:00    来源:长江证券

2021 三季报显示公司营收221.3 亿(+24.3%),归母净利11.2 亿(+46.9%),扣非后归母净利11.0 亿(+49.4%),综合毛利率31.3%(-12.4pct),净利率8.3%(+0.1pct)。

事件评论

税费比例下降及信用减值利得抵销毛利率大幅下滑的影响,前三季度业绩同比高增。

2021 前三季度公司营收同比增长24.3%至221.3 亿,综合毛利率同比下降12.4pct至31.3%。虽毛利率大幅下滑,但归母净利增速(+49.4%)高于营收增速(+24.3%),主因税金及附加比例、期间费用率、所得税率、少数股东损益占比分别同比下降5.4pct、1.1pct、7.2pct、9.2pct 至5.0%、11.9%、40.6%、39.1%,本期资产减值损失为0(去年同期亏损2.1 亿),信用减值利得5.2 亿(去年同期减值利得0.4 亿),税费比例下降及减值利得抵销毛利率下滑的影响,推动前三季度归母净利高增。展望全年,2021 年三季度末公司预收款项463.0 亿(+13.3%),预收款项/2021H 年化结算=1.37X,保障后期开发收入结算;投资业务有望平稳成长,助力公司全年业绩稳健增长。公司业绩底部早已确立,后期业绩有望持续平稳修复。

销售增速回落,拿地相对较积极,土储充裕保障后期规模增长。2021 前三季度公司销售额553.1 亿元(-4.8%),销售面积293.0 万方(+24.0%),销售均价18877 元/方(-23.2%)(销售数据源自克而瑞),均价下降或与公司近年布局城市下沉相关。2021前三季度拿地金额309.0 亿元(+122.8%),拿地建面292.5 万方(-28.8%),拿地面积/销售面积=99.8%(-74.0pct),其中Q3 拿地面积/销售面积=69.8%,拿地强度虽同比下降,但累计来看与业内其他公司相比仍较为积极。2021 前三季度公司拿地均价10562 元/方,楼面价提升与城市能级较高有关。2021H 公司可售土储2465 万方,年化可售周期约3.3 年,土储充裕保障后期销售规模增长。

投资物业平稳成长,为公司贡献业绩增长。2021H 公司已开业10 大悦城(000031)+1 春风里+1 祥云小镇+3 管理输出项目,12 个自持项目商业面积约188 万方(可出租面积91.25万方),出租率94%,2021H 购物中心租金收入13.4 亿(+30%)。2021H 投资物业及相关服务业务营收同增21.9%至24.7 亿,毛利率65.2%(+3.3pct)。预计公司投资物业业务后期有望保持平稳成长,贡献业绩增长。

投资建议:随着前期高价地逐渐消化、持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算,公司业绩迎来触底回升,后期有望持续平稳修复。预测2021-2023 年归母净利16.6/18.5/21.0 亿,2022-2023 年业绩增速11.7%/13.3%,对应P/E 为8.5/7.6/6.7X,给予“增持”评级。

风险提示

1. 开发业务毛利率大幅下滑;

2. 计提大额资产减值损失;

3. 购物中心开业速度不及预期;

4. 新获取项目盈利能力低于预期。