大悦城(000031.CN)

大悦城(000031):业绩平稳修复 投资物业贡献利润增长

时间:21-09-01 00:00    来源:长江证券

2021 中报显示公司营收142.5 亿(+16.9%),归母净利6.1 亿(+8.7%),扣非后归母净利6.0 亿(+6.2%),综合毛利率30.2%(-14.7pct),净利率8.1%(+0.2pct)。

事件评论

结算毛利率下滑导致归母净利增速低于营收,投资物业毛利占比提升。2021H 公司营收同增16.9%至142.5 亿,其中开发业务营收同增13.1%至108.9 亿,占比76.4%,投资物业同增21.9%至24.7 亿,占比17.3%。归母净利增速(+8.7%)低于营收增速(+16.9%),主因综合毛利率同降14.7pct 至30.2%,其中开发业务结算毛利率同降21.2pct 至22.1%;投资收益亏损扩大至6.2 亿(2020 同期亏损3.7 亿)也对业绩增长形成一定拖累。尽管2021H 公司税金及附加率、期间费用率、所得税率分别同降6.2pct、2.9pct、10.0pct 至4.9%、11.1%、39.9%,信用减值利得5.1 亿(去年同期减值利得0.3 亿),仍难完全抵销开发业务毛利率下滑对业绩增长的影响。展望全年,2021H 公司预收款项427.1 亿(+15.3%),预收款项/年化结算=1.3X,保障后期开发收入结算;2021H 投资物业毛利同增28.2%至16.1 亿,毛利占比37.5%(占比同增14.5pct),投资业务平稳成长,有望助力公司全年业绩稳健增长。

销售拿地积极,土储充裕保障后期规模增长。2021H 公司销售额359.6 亿(+20.3%),销售面积163.3 万方(+37.9%),销售均价22018 元/方(-12.7%),均价下降与公司近年布局城市下沉相关。2021H 拿地建面202 万方(-26.1%),拿地金额215 亿元(+111.7%),拿地均价10644 元/方(+186.7%),楼面价提升与城市能级较高有关,拿地金额/销售金额=59.8%,拿地面积/销售面积=123.7%,拿地投资较积极。2021H公司可售土储2465 万方,年化可售周期3.3 年,土储充裕保障后期销售规模增长。

投资物业平稳成长,下半年计划新开5 个自持商场。2021H 公司已开业10 大悦城(000031)+1春风里+1 祥云小镇+3 管理输出项目,12 个自持项目商业面积约188 万方(可出租面积91.25 万方),出租率94%,2021H 购物中心租金收入13.4 亿(+30%)。2021H投资物业及相关服务业务营收同增21.9%至24.7 亿,毛利率65.2%(+3.3pct)。截至2021H 公司在建拟建自持项目17 个,商业面积约176 万方;储备2 个轻资产大悦城,面积约32 万方。预计下半年公司新开5 个自持商场,商业面积约65.9 万方。

投资建议:随着前期高价地逐渐消化、持有物业平稳成长、双平台模式下所拿优质地块进入结算,公司业绩或将迎来底部区间;此外,公司持有型业务占比持续提升,有望提供较大安全边际。预测2021-2023 年归母净利16.6/18.5/21.0 亿,2022-2023 年业绩增速11.7%/13.3%,对应P/E 为8.8/7.9/7.0X,给予“增持”评级。

风险提示

1. 开发业务毛利率大幅下滑;

2. 计提大额资产减值损失;

3. 购物中心开业速度不及预期;

4. 新获取项目盈利能力低于预期。