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大悦城(000031):计提减值影响业绩 21年积极进取

时间:21-04-01 00:00    来源:华泰证券

核心观点

公司20 年业绩出现亏损,主要因为在建在售项目销售价格低于预期。但低毛利项目影响渐弱,公司21 年积极进取,销售目标跨越千亿门槛,商业地产也将集中入市,我们预计2021-2023 年EPS 为0.36、0.43 和0.49 元,维持“增持”评级。

在建在售项目亏损,商业收入亦受疫情影响

20 年全年业绩亏损,主要原因在于:1、因在建在售项目销售价格不达预期,公司计提13 亿存货跌价准备;2、持有物业运营业务受疫情影响;3、非并表项目出现亏损,导致投资收益项亏损13.7 亿元;4、结算结构影响导致报告期毛利率同比-10pct 至28%。展望2021 年, 17 年所获低毛利项目带来的亏损大部分已计提,销售规模持续增长,20 年下半年持有物业收入已恢复,我们预计21 年公司运营回到正轨。

20 年销售同比基本持平,21 年目标跨越千亿门槛20 年全口径销售面积312 万方,同比+8%,销售金额694 亿,同比-2%。

拿地方面趋于谨慎,全年公司新增拿地额209.1 亿元,同比-24%,拿地额占销售额比重约30%,主要布局五大核心城市群。截止2020 年末,公司土地储备可售货值约2460 亿元,21 年计划实现销售额1000 亿,同比增速达44%,高增长目标意味着公司将进一步加快去化,为跨越千亿门槛修炼内功。

商业地产板块21 年集中入市,即将迎来收获期20 年公司商业地产板块规模相对稳定,全年新开购物中心两座,尽管有疫情影响,但全年投资物业板块收入依然达到44.4 亿,同比降幅较中期收窄了10PCT 至13.7%。截止20 年底,公司储备16 个商业地产项目,其中6个项目将在21 年入市,商业地产体量即将大幅增长。公司提出21 年商业地产将以财务回报为管理导向,十四五期间将致力于ROE 的提升。我们认为21 年商业地产板块即将迎来收获期。

央企背景与商业地产加持, 维持“增持”评级公司综合融资成本5.10%,同比下行0.13PCT。央企背景以及商业地产加持下,融资优势凸显。我们维持2021-2022 年EPS 预期,预计21-23 年EPS 为0.36、0.43 和0.49 元,参考可比公司21 年9.5 倍PE 估值(Wind一致预期),公司作为精耕商业地产的央企,规模效应、品牌和融资优势显著,我们予以公司2021 年12 倍PE 估值(前值11.5 倍),目标价4.32 元(前值4.14 元),维持“增持”评级。

风险提示:行业销售下滑;公司去化速度低预期;商业地产竞争激烈。