大悦城(000031.CN)

大悦城(000031)2020年三季报点评:业绩下降、拿地积极 商住协同优势显现

时间:20-11-09 00:00    来源:华创证券

3Q20 营收同比-20%、业绩同比-68%,利润率高位下行3Q2020 公司营业收入178.0 亿元,同比-20.3%;归母净利润7.6 亿元,同比-67.7%;扣非归母净利润7.4 亿元,同比-49.3%;每股基本收益0.18 元,同比-70.0%。毛利率和归母净利率为43.8%和4.3%,同比分别-4.6pct 和-6.6pct。三费费率13.0%,同比-0.7pct,其中财务费率-1.6pct;投资收益-7.3 亿元,主要由于联营合营项目计提减值,而去年同期因发生处置子公司、追加投资实现非同一控制下企业合并等取得投资收益基数较高。2020Q3 末预收账款406 亿元,同比+28.1%,覆盖2019 年地产结算额1.5 倍。

克而瑞显示3Q20 销售额581 亿,租金下降源于北京二次疫情影响克而瑞数据显示,3Q20 公司销售额581 亿元,销售面积236 万平,销售均价2.5 万元/平。2020H1 末公司已售未结面积558 万平,同比+105.5%,覆盖2019年结算面积5.8 倍。持有型物业方面,IP 租金20.3 亿元,同比-24.0%;酒店收入1.7 亿元,同比-60.9%。2020H1 末公司开业10 个大悦城(000031)购物中心及 1 个祥云小镇,GLA 合计85 万平,出租率91.4%,租金10.9 亿元;并且期内新增2 个轻资产项目(长沙和鞍山);储备大悦城8 个、春风里3 个和祥云小镇2个。2020H1 末公司在北京、上海等城市持有5 栋写字楼、GLA 合计21 万平,并轻资产拓展中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。

拿地积极、拿地/销售面积比达151%,“商业+住宅”整合优势显现3Q2020 公司拿地积极,拿地面积357 万平,权益比例67%;拿地金额120 亿元,拿地均价3,361 元/平;对应拿地/销售面积比达151%,拿地/销售均价比仅14%。公司拿地能级有所下沉,但“商业+住宅”模式仍具有较强拿地成本折价优势,如武汉、重庆等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。

2019 年末,公司未竣工面积(包括商业)1,896 万平,其中80%位于一二线。

负债率下行、融资成本低位,引入太平人寿和工银、助力公司发展2020Q3 末,资产负债率77.8%,同比-1.1pct;净负债率97.0%,同比-28.1pct;现金短债比2.6 倍、大幅提升;2020H1 末融资成本5.14%,8 月发债20 亿/5年/3.78%,处于行业低位。2019 年定增完成,成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73 元/股,两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量发展。

投资建议:业绩下降、拿地积极,商住协同优势显现,维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2020-22 年EPS 预测分别为0.47、0.58、0.70 元,现价对应20PE 为9.8 倍,低于定增价6.73 元,鉴于业绩仍然偏弱,我们下调目标价至6.00 元(原目标价8.14 元),维持“强推”评级。

风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。