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大悦城(000031):商业地产扩规模在即

时间:20-11-01 00:00    来源:国泰君安证券

本报告导读:

短期业绩仍在受高价地结算的干扰,但2020 年公司多元化拿地成本更低、疫情后商业运营能力优势凸显,未来两年将是商业落地兑现期,会给住宅业务带来更多助力。

投资要点:

维持增持评级,下调目标价至8.28 元。商业地产保持超强核心竞争力,但高地价项目对短期业绩有一定压制,下调2020-2022 年EPS至0.52/0.69/0.89 元( 原为0.72/0.89/1.11 元), 增速为-6%/32%/30%,下调目标价至8.28 元,现价对应2020 年9.0 倍PE。

前三季度公司净利润下滑68%,低于预期。前三季度营收178 亿,同减20.3%;归母净利润7.6 亿,同减67.7%。毛利率43.8%,较2019年同期下滑5.7 个百分点。1)净利润大幅下滑主要是长期股权投资确认了约7 亿的亏损,我们认为主要是表外高价地项目结算所致,而从2019 年起,公司拿地成本已明显下降;2)考虑到年中已售未结达558 万方(2019 年结算面积的5.7 倍),公司结算仍较大提速空间。

多元化拿地推进,土地成本再降。三季度公司仍保持以多元化拿地为主的特征,在西安、眉山继续有项目落地,而沈阳拿地也保持了较低的成本。前三季度合计拿地357 万方,为2019 年全年的71%,楼面价仅3361 元/平。但公开市场拿地力度略低于我们的预期。

疫情后更显商业超强竞争力,扩张兑现在即。1)公司的核心竞争其实是商业地产的运营能力,疫情后,积极采取营销活动,客流恢复较好,而朝阳大悦城(000031)、西单大悦城尝试付费会员模式,再次走在了mall变革的前端。2)预计12 月第二条产品线春风里将开业,目前在建拟建及储备管理输出的项目达到15 个,未来两年运营能力迎来兑现期。

风险提示:疫情再爆发冲击购物中心,新拿地城市能级偏低。