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大悦城(000031):精耕细作拿地 高质量冲刺千亿

时间:20-08-31 00:00    来源:国泰君安证券

本报告导读:

利润表艰难时期即将结束,多元化拿地能力是低风险扩张的保障,符合现阶段竞争优势,且公司自身效率明显提升,上半年销售、拿地均大幅增长,看好高质量冲刺。

投资要点:

维持增持评级 ,维持目标价9.37 元。公司商业地产占比较高,受疫情影响大于纯住宅类公司,但公司购物中心核心竞争力仍在,住宅业务不断改善,维持2020-2022 年EPS 至0.72/0.89/1.11 元,增速为30%/23%/25%,维持9.37 元目标价,现价对应2020 年7.6 倍PE。

上半年公司净利润下滑70%,符合预期。上半年营收122 亿,同减33%;归母净利润5.7 亿,同减70%。毛利率44.9%,较2019 年同期下滑4.6 个百分点。虽然受疫情冲击,公司上半年毛利率仍较2019年下半年改善,当前已售未结土储558 万方,为2019 年结算面积的5.7 倍,利润表的艰难时期即将结束。

精耕细作拿地保障低风险扩张。上半年拿地成本进一步降至3713 元/平(2019 年已大幅降至5525 元/平)。细拆可以看出,多元化拿地(与城投、一级开发房企等合作,综合体入驻等)及单地块规模偏大是关键。我们认为,公司产品及城市定位均偏高,难靠高周转扩规模,但公司当前规模不大,购物中心品牌及中粮集团的股东背景均是良好助力,精耕细作拿地可成为此阶段优势,是高质量扩张最稳妥的方式。

积极进取,冲刺千亿。上半年公司运营效率再提升,拿地到开盘降至10.6 个月,销售逆势增长18%;同时拿地273 万方,远超销售的118 万方,保证扩张的力度。当前货币资金充裕,下半年仍有较大发力空间。但疫情冲击下,商业综合体拿地进展略低于预期。

风险提示:需求端超预期下滑,疫情再爆发冲击购物中心。