大悦城(000031.CN)

大悦城(000031):深圳等地资源有短期增值弹性 核心商管品牌具长期发展空间

时间:20-07-14 00:00    来源:中信证券

公司既拥有中国第一流的商业物业管理平台,也拥有一线城市,包括深圳等热点区域的核心储备。目前,公司市值明显低于合理价值。

商业地产冲击可控,半年度业绩仍属正常。公司公告2020 年上半年预计归母净利润为4.5-6.5 亿元,同比下降65%到76%。公司购物中心客观上人流下降,主观上承担社会责任减免租金,报告期内业绩受疫情冲击较大。不过,全年而言公司主要业绩来源为开发项目结算,购物中心贡献利润不足25%。另一方面,因非经常性损益和结算节奏的影响,2019 年上半年业绩基数较高(2019 年H1/全年归母净利分别为19.31/23.78 亿),造成本期同比降幅明显。

公司在深圳等热点区域拥有稀缺优质资源,未来可能受益于区域崛起。公司曾用名深宝恒A,目前在深圳有在售深圳中粮天悦壹号、祥云国际、云景国际、69 区创芯研发中心等城市更新项目,还申报了25 区、金帝食品厂、固戌项目、大洋工业统筹片区等更新项目。2019 年年底,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积131 万平米。公司还在北京、上海、三亚等核心城市拥有优质资源储备。

中国领先的商业地产管理品牌。我们注意到,公司大悦城(000031)品牌运营经验丰富、管理团队优秀、注重科技应用,已开业商业地产项目13 个,在建拟建项目13个,在管商业面积107 万平米,其中西单大悦城等项目是国内商业地产的标杆。

且公司探索基金化运作管理,在商场经营考核层面和轻资产公司无异。我们参照可比公司市值,认为公司轻资产平台整体价值就超过110 亿元。

公司当前股价仍略低于长期投资者入股价格,具备极高的安全边际。公司当前6.29 元/股的股价仍略低于6.56 元/股(除权)的定向增发机构投资者入股价格,也成为当前极少数市值仍在长期投资者入股市值之下的上市公司。这从一定程度上反映出公司市值被明显低估。

风险提示:下半年商业地产经营或仍然受到冲击,公司业绩不达预期的风险。

稀缺性资源价值凸显,继续看好公司价值。公司在深圳的资源短期具有增值弹性, 商业地产管理公司亦是目前市场稀缺的优质标的。我们维持公司2020/2021/2022 年EPS 预测0.66/0.79/0.89 元,公司NAV 价值较高(不算轻资产价值,不算潜在工业用地更新改造资源增值,扣净负债,保守估计高达329亿元)。考虑到公司商管平台资源价值可观,品牌价值高于现有的上市商管企业,资源价值十分稀缺,近期深圳等城市资源有进一步重估空间,我们给予公司2021 年10 倍PE 估值,上调公司目标价到7.90 元/股,维持“买入”评级。