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大悦城(000031)投资价值分析报告:品牌为成长之本 虚拟分拆厘清公司价值

发布时间:2020-06-02    研究机构:中信证券

公司掌握业内领先的商业综合体品牌,探索轻重结合和基金化运作,突出管理经营优势。我们认为,虽然公司仍面临杠杆率高、资产重的问题,但可以采取虚拟轻重分离的办法评估其合理价值,当前市值已经明显低于其合理价值。

中粮集团唯一地产业务平台,以商业地产、住宅地产和产业地产为核心,“持有+销售”双轮驱动,业务互补。

领先的商业综合体品牌。公司大悦城(000031)品牌凭借丰富运营经验,优秀管理团队和持续科技应用,持续保持运营购物中心客流和租金收入领先。当前公司已开业商业地产项目13 个,在建拟建项目13 个(含轻资产),逐渐完成中国一二线城市的品牌布局。

探索轻重结合和基金化运作管理,突出发挥运营管理优势。公司向三只地产投资基金持续转让一些项目层面股权,致力于化物业持有者为资产经营者,突出能力优势,加快发展速度。

注重均衡的地产开发模式。2019 年公司地产开发业务销售额超过700亿元,聚焦核心城市。且公司并没有陷入“住宅+商业”模式的传统误区,既抓住宅回款,也求商场运营势能构建。公司土地储备充足,融资成本还有下降空间。

虚拟的轻重分离估值办法。公司品牌影响力领先,实际上也在逐渐轻资产化,且没有实质杠杆风险。我们测算,公司轻资产平台(物管+商管)2019 年评估并表收入约17 亿元,服务平台价值约111 亿元,A 股享受权益价值84 亿元。

风险因素:商业地产仍受疫情冲击风险。公司结算不达预期风险。

给予公司“买入”的投资评级和6.57元/股的目标价。我们测算公司重资产(剔除负债)NAV329 亿元,给予40%的折价,合理价值约为197 亿元。加上轻资产部分价值,我们给予公司6.57元/股的目标价,公司当前股价为4.90 元/股,我们首次覆盖公司,给予“买入”的投资评级,预测公司2020/2021/2022 年EPS 为0.66/0.79/0.89元/股。

申请时请注明股票名称