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大悦城(000031)2019年报点评:销售快增、业绩稳增 商住协同优势显现

发布时间:2020-03-31    研究机构:华创证券

  19 年业绩24 亿元、同比+15%,利润率高位略有下行、分红率31%2019 年公司营业收入337.9 亿元,同比+52.4%;归母净利润23.8 亿元,同比+15.3%,位于1 月业绩预告23.5-25.5 亿元的下沿;扣非归母净利润12.3 亿元,同比+0.5%;每股基本收益0.61 元,同比+15.1%;地产结算收入269.0 亿元,同比+65.0%。毛利率和归母净利率为41.2%和7.0%,同比分别-4.9pct 和-2.3pct;其中地产和持有型业务毛利率分别为37.9%和62.4%,同比分别-5.0pct 和+1.2pct;三费费率13.6%,同比-1.1pct;公司计提资产减值损失2.4 亿元,权益法核算的长投投资收益减值9.6 亿元,合计影响12.0 亿元(税后约9 亿元)。

  报告期末,预收账款297.8 亿元,同比+31.7%,覆盖2019 年地产结算额1.1倍。此外,公司拟每10 股派息1.70 元,分红率31%,股息率3.1%。

  19 年全口径销售711 亿、操盘销售618 亿,商场租金31 亿、同比+18%地产销售方面,公司2019 年全口径销售额710.8 亿元;操盘口径销售额618.5亿元,同比+26.9%;销售面积290 万方,销售均价2.5 万元/平。持有型物业方面,2019 年公司实现租金收入51.4 亿元,同比+17.4%。其中2019 年末公司在北京、上海等8 个城市开业10 个大悦城(000031)及1 个祥云小镇,可出租面积86万方,平均出租率97%,全年租金31.8 亿元,同比+17.4%;轻资产运营2 个项目,同时拥有在建及拟建的大悦城8 个、大悦城春风里3 个及祥云小镇1个。2019 年末公司在北京、上海等城市持有5 栋写字楼、可出租面积21 万方,2019 年实现租金6.2 亿元,同比+34.0%;酒店收入8.4 亿元,同比+14.9%。

  逆周期拿地积极、拿地面积/销售面积172%,“商业+住宅”整合优势显现2019 年公司拿地积极,拿地面积500 万方,权益比例50%,拿地面积/销售面积172%;拿地金额276 亿元,拿地金额/销售金额39%;拿地均价5,525 元/平,拿地均价/销售均价23%,考虑到公司拿地主要集中于天津、重庆等一二线城市,整体拿地成本处于低位,“商业+住宅”整合优势逐步显现;其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。截至2019 年末,公司未竣工面积(包括商业)1,529 万方,其中83%位于一二线。

  24 亿股权融资占比8.41%,引入太平、工银助力发展、推动负债率优化2019 年末,公司资产负债率76.8%,同比-1.0pct;净负债率97.7%,同比-23.5pct;现金短债比1.4 倍;融资成本5.23%,3 月发债9 亿/3 年/3.14%和6 亿/5 年/3.60%,处于行业低位。1 月公司定增完成,最终确定发行3.60 亿股、募集资金24.26亿元;成功引入太平人寿和工银瑞信,定增价格为6.73 元/股,两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计8.41%;未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,料将推动公司更有质量的发展。

  投资建议:销售快增、业绩稳增,商住协同优势显现,维持“强推”评级大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19 年业绩低于预期,我们将公司2020-22 年EPS 预测分别调整为0.68、0.85 元(原预测值为0.76、0.92 元),引入2022 年为1.02 元;现价对应20PE 为8.1 倍,低于定增价6.73 元,我们按照2020 年PE12.0 倍下调目标价至8.14 元(原目标价为9.86 元),维持“强推”评级。

  风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。

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