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大悦城(000031)定增完成点评:引入险资战投助力发展 商住协同拿地优势凸显

发布时间:2020-01-03    研究机构:华创证券

  24 亿股权融资占比8.41%,引入太保、工银助力发展、推动负债率优化本次公司定增获1.41 倍超额申购,最终确定发行股数为3.60 亿股、募集资金24.26 亿元;公司总股本由发行前的39.26 亿股增加至42.86 亿股。公司成功引入两家战略投资者,分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司,申购价格为6.73 元/股;两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%,合计占比8.41%;中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。

  值得注意的是,本次定增是2018 年至今唯一一单A 股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3 年,未来太平人寿将与公司开展全面战略合作,也将推动公司更有质量的发展。

  逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现3Q19,公司拿地面积403 万平,拿地金额214 亿元,分别相当于18 年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315 元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18 年拿地均价6,433 元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3 拿地面积295 万方,拿地金额151 亿元;拿地均价5,108 元/平,较19H1 拿地均价5,882 元/平下降13%,较18 年拿地均价6,433 元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017 年至今,公司利用大悦城(000031)品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。

  央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct19Q3 末,公司资产负债率78.9%,较18 年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18 年末下降46.1pct;现金短债比1.3 倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3 末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3 末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10 月末获批30 亿公募债额度,成为2019 年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12 月发行15 亿元/3 年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。

  投资建议:引入险资战投助力发展,商住协同拿地优势凸显,维持“强推”

  大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21 年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11 元,现价对应19/20PE 为9.6/8.2 倍,较每股NAV14.09 元折价49%,目前现价仅略高于定增价6.73 元,优质资产低估,我们按照NAV 折价30%以及20 年目标PE11倍,维持目标价9.86 元,维持“强推”评级。

  风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。

申请时请注明股票名称