移动版

大悦城(000031)定增成功发行点评:股权融资完成优化负债 商住协同拿地优势凸显

发布时间:2019-12-22    研究机构:华创证券

  24 亿股权融资成功完成、占比9%,引入战投助力发展、推动负债率优化

2018 年12 月公司重组方案获批,并且获批非公开发行不超过3.63 亿股A 股股份、不超过24.25 亿元的募集配套资金方案,占比公司目前总股本的9.2%;2019 年12 月20 日公司公告本次定增已于2019 年12 月17 日缴付认购资金,表明本次定增成功完成发行。值得注意的是,本次定增是2018 年至今唯一一单A 股房地产股权融资成功足额发行的案例,并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加,推动负债率优化;此外,根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3 年,引入战投或也将推动公司更有质量的发展。

逆周期积极拿地、成本控制再优化,“商业+住宅”整合优势逐步显现

3Q19,公司拿地面积403 万平,拿地金额214 亿元,分别相当于18 年销售面积和销售金额的313%和54%,拿地态度积极;拿地均价5,315 元/平,占比同期销售均价仅21%,并且较18 年拿地均价6,433 元/平下降17%,拿地成本控制优秀。其中Q3 拿地面积295 万方,拿地金额151 亿元;拿地均价5,108 元/平,较19H1 拿地均价5,882 元/平下降13%,较18 年拿地均价6,433 元/平下降21%,拿地大增同时成本控制优异,其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应,拿地隐含毛利率较高。事实上,2017 年至今,公司利用大悦城(000031)品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%,“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。

央企融资优势凸显,中票利率仅4.25%,定增推动净负债率下降约14pct

19Q3 末,公司资产负债率78.9%,较18 年末下降6.0pct;净负债率125.1%,较18 年末下降46.1pct;现金短债比1.3 倍。假设其他资产和负债不变的情况下,公司定增完成后资产负债率将降至77.8%,较19Q3 末下降1.1pct;净负债率将降至111.4%,较19Q3 末下降13.7pct;预计负债情况将持续优化。此外,公司融资端优势在行业资金趋紧的情况下愈发凸显。新增额度方面,公司10 月末获批30 亿公募债额度,成为2019 年中为数不多的获批新增负债额度的主流房企之一(保利、中南、金科等);发债利率方面,12 月发行15 亿元/3 年期/4.25%中票,发债成本处于行业低位,央企融资优势较强。

投资建议:股权融资完成优化负债,商住协同拿地优势凸显,维持“强推”

  大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。我们维持公司2019-21 年每股收益预测分别为0.76、0.88、1.11 元,现价对应19/20PE 为9.5/8.1 倍,较每股NAV14.09 元折价49%,目前现价仅略高于重组价格6.84 元(除息后6.73 元),优质资产低估,我们按照NAV 折价30%以及20 年目标PE11 倍,维持目标价9.86 元,维持“强推”评级。

风险提示:社零增速不及预期,公司住宅开发业务结算进度不及预期。

申请时请注明股票名称