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大悦城(000031):跨越之年 双轮驱动下的商业运营标杆

发布时间:2019-10-17    研究机构:华泰证券

  核心观点

  公司发布三季报业绩预报,2019 前三季度归母净利约22.5-25.5 亿元,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2 亿元,业绩超出预期。前三季度业绩保持快速增长,主要源于报告期商品房销售收入结转增加。重组完成后,公司融合住宅地产与商业地产,定位全产业综合地产开发平台,产业协同和核心竞争力进一步提升,2019-2021 年EPS 上调为0.69、0.82、1.02 元(前值0.65、0.77、0.96 元),维持“买入”评级。

  业绩延续高增长,多元化拓展值得期待

  公司发布三季度业绩预报,预计前三季盈利约22.5-25.5 亿,较重组后业绩同比增长36%-54%,其中第三季度盈利3.2-6.2 亿元,因结转体量提升延续中报的靓丽表现。2019 上半年公司实现销售面积112.05 万平方米,同比+115.8%,签约金额254 亿元,同比+62.9%,跻身行业TOP50。下半年可售货值约800 亿,截止到三季度全口径销售额突破500 亿,预计全年销售额有望向700 亿迈进。公司储备建面总计约1200 万方,对应2600亿可售货值,倚赖集团存量资源盘活、大湾区城市更新机遇以及产业整合能力,公司未来多元化拓展具备空间。

  商业+住宅双轮驱动,重组促进产业协同

  作为内地四大购物中心品牌之一的大悦城(000031),一直是科技赋能下的创新者,在智慧平台、大资管布局层面均走在行业前列。中报显示,购物中心租金收入16.1 亿,同比增长30%。随着更具备社区商业特征的“春风里”体系逐步铺开,公司商业地产产品线也日趋完善。随着重组完成,以“大悦城”为品牌的城市综合体开发与运营更为顺畅,“住宅+商业”协同效应将成为公司独特优势。

  央企背景与商业地产品牌为融资优势背书

  在融资集中度持续提升的大环境下,央企背景背书以及商业地产运营为公司带来的融资优势凸显。大悦城地产中期融资成本为4.58%,较去年全年仅上升0.19 个百分点,保持行业低水平。与此同时,通过基金等模式实现持有物业轻资产管理输出层面,大悦城亦是走在行业前端,我们认为这些都将强化公司的融资优势,在开发业务融资收紧的背景下占得先机。

  商业地产陌上花开,维持公司“买入”评级

  2019-2021 年EPS 盈利预测上调为0.69、0.82、1.02 元(前值0.65、0.77、0.96 元),主要基于1、商业地产正面临如下改善:促消费政策红利、线上饱和、供需改善、管理溢价提升等四因素提升NOI,资本化率下行带来重估机遇,资产证券化打开管理半径;2、我们认为公司资源整合的协同效应对盈利空间的改善有望持续显现;3、依托规模效应、品牌优势和融资渠道,看好公司综合业务板块的高质量发展。参考可比公司2019 年平均12.7 倍PE 估值,考虑公司高成长预期,给予公司2019 年13.7–14.7 倍PE 估值,目标价9.45-10.14 元(前值7.80-8.45 元),维持“买入”评级。

  风险提示:一二线城市销售结转不及预期;商业地产竞争激烈。

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