移动版

大悦城(000031)深度覆盖报告:商业品牌翘楚 重组助力腾飞

发布时间:2019-12-09    研究机构:长江证券

重组落地,中粮集团旗下全业态房地产专业化平台

背靠央企中粮集团,集团旗下唯一的全业态地产业务平台。2019 年2 月中粮地产收购港股大悦城(000031)地产后更名为大悦城控股,形成“A 控红筹”架构。

公司坚持“双轮双核”的发展模式,业务覆盖商业、住宅等领域,布局近30个一二线核心城市。合并后2019H1 收入182.71 亿元,同比增长102.96%,归母净利润19.32 亿元,同比增长41.97%。

开发物业:销售高增,结转加快,重组后拿地成本优势或将显现

布局一二线核心城市,销售积极土储充沛,拿地渠道多样成本优势凸显。公司住宅业务定位一二线核心城市,2019H1 销售额254 亿元,同比增长62.9%,结算收入逐步回升的同时结算毛利率从2015 年的26%提升至2019H1 的47.8%。公司拿地聚焦一二线核心城市且逐渐涉猎三线省域中心。

2019 年H1 拿地权益比约66%,较过往有所提升。合并后公司拿地成本优势凸显,除了招拍挂还将通过盘活集团存量资源、城市更新、产业整合及大悦城商业品牌等渠道获得优质土地。截至2019H1,公司共拥有土储1200 万方(销售+持有),其中销售型土储888 万方,对应货值约2600 亿。公司布局拓展动力强,土储充足,力争三年签约破千亿的目标可期。

商业:商业运营大资管循环,异地复制及优质运营保障租金增长

卡位一二线核心商圈,在建储备丰富保障后期租金高增长。大悦城商业有别于经营现金流的地产开发和渠道模式,自身定位为运营商而非开发商,优异的“343”招商策略及“IP 主题+创意街区”等运营方式为大悦城品牌赢得良好口碑。公司商业扩张结合合作开发、基金管理、管理输出三种模式,有利于减少资金沉淀,快速异地复制。截至2019H1 已开业商业项目13 个(12个大悦城和1 个祥云小镇),2019H1 租金15.46 亿元,同比增长约25%,新开商场贡献主要租金增量,存量项目租金小幅增长。未来3 年拟新开业8座购物中心,预计购物中心建面129 万方,有效保障后续租金高增长。

投资建议:商业品牌翘楚,重组助力腾飞

商业品牌翘楚,重组助力腾飞。公司通过优异的招商与运营赢得优良口碑,商业运营大资管模式减少资金沉淀加速异地复制,在建储备丰厚保障后续租金收入增长。住宅开发销售积极,土储充沛,拿地优势凸显,预计2019-2021年业绩29.32/32.24/37.85 亿元,增速111%(未追溯调整)、10%、17%,对应P/E 为8.98/8.17/6.96 倍,NAV 折价率36%,给予“买入”评级。

风险提示: 1. 大悦城购物中心开业不及预期,社会零售品消费总额不及预期;2. 公司住宅开发业务结算进度不及预期。

申请时请注明股票名称