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房地产行业20&21Q1财报综述:底部已显 拐点将至

时间:21-05-18 15:53    来源:东方财富网

原标题:房地产行业20&21Q1财报综述:底部已显 拐点将至

事件:

2020 年房地产板块主营业务收入同比+13.3%,较2019 年-6.4pct;归母净利润同比-12.1%,较2019 年-30.0pct.2021Q1 营业收入同比+31.7pct;较2020 年+18.5pct;归母净利润同比+16.4%,较2020 年+28.5pct。

20 年板块营收增速放缓、业绩由正转负,源于销售放缓及毛利率下行18 年开始行业及主流房企销售增速较16-17 年有所放缓,以及20 年疫情和融资新规对竣工进度负面影响,综合推动20 营收同比+13.3%(较19 年-6.4pct),结转连续两年放缓,从房企结构来看:一线+16%>二线+14%>三线+7%;同期净利润同比-12.1%(较19 年-30.0pct),净利润由正转负主要源于结算毛利率快速下行,从房企结构来看:一线+1%>二线-10%>三线-74%,板块净利润增速分化明显,其中一线略增、三线大幅下降。21Q1 营收和业绩分别+32%和+16%,涨幅较20 年均明显扩大。考虑到当前预收款仍处高位,三条红线下房企优化报表意愿较强、费用率持续改善,将综合助力20 年业绩稳增。

20 年毛利率下速下行、少数股东损益比上升,共同推动净利率下行17-18 年地价进入上行周期,但限价政策趋严,综合推动销售毛利率持续走弱,并传导至19 年开始结转毛利率转向,并在20 年加速下行至28.5%(较19 年-5.3pct),从房企结构来看:一线32%>三线27%>二线24%;三项费用率自19 年9.7%降至20 年8.6%,并且同期少数股东损益比由19 年22.0%上升至25.5%。毛利率下行及少数股东损益比上行共同推动20 年净利率降至7.7%,较19 年-2.2pct,从房企结构来看:一线11%>二线8%>三线1%。21Q1 毛利率和净利率分别26.8%和5.1%,板块利润率继续下行,其中一线低毛利率项目逐渐进入结转周期,二三线结转利润率拐点有望提前出现。

20 年净负债率继续下行、未售库存/总资产创新低,现金短债比优化明显20 年末,板块资产负债率为78.2%、较19 年末-0.2pct;20 年末预收账款占比总资产为24.6%,较19 年末-1.3pct,剔预收款后负债率为71.1%,并较19 年末+0.2pct;20 年末净负债率66.7%、较19 年末-9.3pct,并实现连续三年下降,主要由于三条红线下房企加速改善报表以及融资新规和行业贷款集中管理对融资端进一步约束。从房企未售库存占比总资产持续下行至历史新低来看,后续行业仍有补库存需求,并21Q1 部分房企拿地补库存推动板块净负债率略有回升至70.8%;20 年末现金短债比为1.45 倍(21Q1 为1.47 倍),较19 年增长0.3 倍,源于加大回款力度及积极调整债务期限结构。结构来看,一线房企现金短债比1.98 倍,仍远好于二三线房企的1.24、1.17 倍。

20 年回款增速继续放缓,预收款锁定率维持高位,助力业绩保持稳增20 年板块销售回款同比继续放缓,表现为销售商品及劳务的现金流入同比由19 年+12.4%放缓至20 年+6.9%,主要源于行业销售增速继续放缓;但行业销售商品及劳务的现金流入对营业收入覆盖水平为119%,较19 年-7pct,虽有所下滑但仍处高位。预收账款同比由19 年20.8%降至20 年的7.6%,但预收账款锁定率仍维持高位,19-21Q1 分别稳定在1.33、1.27 和1.38 倍,高预收款锁定率将助力21 年板块业绩保持稳增。

投资建议:底部已显,拐点将至,重申“推荐”评级。

我们持续看好房地产行业发展潜力,三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代,料将推动行业门槛提升、并减少内耗,利于行业集中度提升、盈利能力改善,而由杠杆主导过渡至运营主导,也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部,优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级,推荐:1)住宅开发:A 股:金科股份、金地集团、万科A、保利地产、阳光城、中南建设;H 股:世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂;2)物业管理:碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务;3)商业地产:新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城(000031),建议关注:华润置地;4)物流地产:ESR、南山控股。

风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,市场销售超预期下行。

(文章来源:华创证券)