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正商实业“缺钱又少地”进退两难:毛利率腰斩,经营现金流持续为负难解决 |地产

时间:20-06-30 08:00    来源:和讯

高达92.81%资产负债率制约着正商实业进一步融资,但薄弱的土地储备又不得不加快拿地,正商实业可谓进退两难

出品 | 每日财报

作者 | 何洛

近期,地处郑州的正商实业(00185.HK)频频走在聚光灯下。6月28日,公司花费约4.95亿元成功投得登封市三幅住宅用地;前4天刚公布花费2.61亿元竞得河南省巩义市一国有土地使用权。再往前溯一周时间,正商实业正式收购兴城控股,共投入23.68亿元。

公开资料显示,正商实业的前身是恒辉企业,2015年,在正商集团败走IPO后,便通过收购恒辉企业完成了曲线上市。上市后,恒辉企业更名为正恒国际,同时,正商集团陆续向这个上市平台注入资产,但过去几年发展一直不愠不火。

《每日财报》注意到,2019年7月,正恒国际正式更名为正商实业,与此同时,这家河南“小房企”开始加速拿地、融资,逐步走上规模发展的快车道。

数据显示,2019年,正商实业收入88.87亿元,同比增长约1378%,公司拥有人应占溢利约为11.52亿元,同比增长约3742%。

然而在这份漂亮的成绩单背后,正商实业近年来不断攀升的负债率、下降的毛利率、不容乐观的土储情况等问题也日益凸显。近来公司的逆市操作能改变一直以来的困境吗?

业绩大幅增长,毛利率几乎腰斩

由于前期销售集中在2019年结转,正商实业迎来业绩的大爆发。财务数据显示,2019年正商实业实现营收88.87亿元,同比增长约1378%;同期归母净利润11.52亿元,同比增长约3742%。

正商实业甚至毫不掩饰喜悦之情,“2019年的业绩是集团自2015年从事房地产业务以来交出的第一张最亮眼的成绩单。”在业绩介绍环节,公司财务总监兼公司秘书郭柏成以略带激动的语气说到。

正商实业2019年大幅拉升的收益,是否受正商集团资产注入影响,财报中并未提及,其解释称:“是由2019年第四季度交付若干新落成物业发展项目,导致本集团结转建筑面积显著增长所致。”

从收入构成来看,物业销售是正商实业收入贡献的主力军。2019年该公司于中国出售物业的收入为87.96亿元,占当期总收入的98.98%;其他来自美国的物业管理收入及来自酒店业务的收入共计约4489.1万元。

值得注意的是,在业绩大幅增长的同时,正商实业的毛利率大幅下滑。数据显示,2019年全年,正商实业录得年度毛利为22.87亿元,较2018年增长约731%,年度毛利率为25.73%,较2018年同期的45.74%,同比下降20个百分点。

事实上,早在前几年,正商实业的毛利率就已呈现出下滑的态势。在正商实业借壳上市的2015年,该公司的毛利率达到67.87%,2016年,这一数值达到77.11%的最高值,随后三年,正商的毛利率触顶回落,分别录得33.42%、45.74%与25.73%。

《每日财报》了解到,2019年,建业地产的整体毛利率为26.02%,碧桂园的毛利率为26.06%,万科为36.25%,恒大为27.84%,与正商实业规模相当的德信中国录得毛利率32.16%、宝龙地产36.41%。

换句话来说,在营收增长的背景下,正商实业的毛利率水平现在只能勉强达到行业较低水平。

现金流持续为负,发债、配股无法停歇

据年报显示,正商实业2019年总资产为519.42亿元,总负债为482.05亿元,资产负债率录得92.81%。

负债总额从2017年的208.96亿元猛增至482.05亿元,其中,短期债项录得144.51亿元、同比增长295%,长期债项录得132.82亿元,同比增长51.92%。

具体到即期债务,其一年内到期的银行及其他借贷为69.6亿元,较2018年的36.6亿元同比翻了近一倍;年末现金及现金等价物结余32亿元,明显无法覆盖年内到期债务,正商实业的负债压力可见一斑。

再看正商实业的资金流,更是难言乐观。自2016年起正商实业连续四年录得经营现金流为负,这也表明了正商实业目前还不具备自我造血的能力。

值得注意的是,2019年以来正商实业四次发行美元债,合计融资6.4亿美元,除2019年1笔1年期短债的利率为8%外,其他三期利率均超过12.5%。该利率水平明显高于行业水平。

另外,随着偿债压力的逐渐增大,为不增加企业融资成本,正商实业还通过配股融资,补充现金流。

5月8日,正商实业发布公告,拟以配售价每股配售股份0.32港元向不少于六名承配人配售新股最多不超12.35亿股,配售事项的最高所得款项总额估计约为4.011亿港元,其中90%拟用于贷款偿还及10%拟用于一般营运资金。

而这已是正商实业自2015年借壳上市以来,进行的第三次配股融资。

公开资料显示,第一次配售发生在2016年5月,尚未更名的正恒国际向8名认购人配售约7.95亿新股,筹资1.59亿港元;第二次配售发生在2019年5月,正商实业向股东配售41.18亿新股,占扩大后股本约40%,筹资15.65亿港元。

不得不说,为了改善资金情况,正商实业可谓煞费苦心,但极度紧张的现金流,让高息发债、配股融资的脚步无法停歇。

土储相对弱势,号称“140亿拿地”

值得注意的是,正商实业的土储情况也不容乐观,与同规模的房企相比,正商实业约954万平方米的土地储备相对处于行业弱势。

数据显示,2017年,正商实业由公开市场所获取的土地14宗;2018年,正商实业全年通过收购、招拍挂等方式获得51宗地块。

2019年正商实业又以38亿元收购了10宗土地,新增土地面积约46万平方米,总建面113万平方米,目前在该企业的土储中,73%位于郑州,少量则分布于武汉、北京。

据《每日财报》统计,截至2019年年底,同等规模的首创置业、大悦城(000031)(000031,股吧)控股的土储面积分别为1661万平方米、1300万平方米;甚至以排名靠后的德信中国为例,其土储面积也达到1342平方米。显而易见,正商实业的土地储备明显不足。

正商实业也意识到了这一问题。在2019年业绩发布会上曾表示:“2020年公司计划投入140亿元拿地,50%-60%用于旧改,另外一部分用于招拍挂。在区域布局上,重点仍在郑州及周边城市,并加大在一线和强二线城市布局住宅开发。”

然而截至2020年6月28日,正商实业的拿地金额合计不到20亿元,而在旧改方面,目前还没有动作。

公开资料显示,2月21日,正商实业3.51亿收购河南新密两宗宅地,总占地面积7.9万平米。4月23日下午,正商实业以0.96亿元竞得河南信阳淮滨县一宗土地,总占地面积约5.38万平方米。

6月8日,正商实业间接全资附属公司河南兴汉以3.44亿元的价格夺得一宗信阳地块,总占地面积约4.64万平方米。

6月24日,正商实业间接全资附属公司河南兴汉正商置业有限公司以2.612亿元获得河南省巩义市一幅地块,总占地面积约5.18万平方米。

6月28日,正商实业有限公司发布公告称,该公司间接全资附属公司河南中岳以4.96亿元获得河南登封3宗地块。但就目前的数据和情况来看,正商实业的土地储备只能支撑正商集团房地产开发和销售两年左右。

高达92.81%资产负债率制约着正商实业进一步融资,但薄弱的土地储备又不得不加快拿地,正商实业可谓进退两难。如果2020年正商实业继续积极扩张战略,其债务水平还将继续攀升。

未来,正商实业如何解决现金流短缺、土地储备、降低杠杆、毛利下滑等诸多问题,《每日财报》将持续关注。

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(责任编辑:董云龙 )

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