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房地产行业:基本面超预期改善 行业投资价值凸显

发布时间:2020-06-17 08:11    来源媒体:金融界

一、投资持续呈现强韧性,开竣工大幅修复,土地成交阶段性回落。

1-5 月开发投资同比-0.3%,较前值+2.9pct;1-5 月新开工面积同比-12.8%,较 前值+5.6pct;1-5 月竣工同比-11.3%,较前值+3.2pct;1-5 月施工同比+2.3%, 较前值-0.2pct。1-5 月的土地购置面积同比-8.1%,较前值+3.9pct;土地成交款 同比+7.1%,较前值+0.2pct。从 1-5 月累计来看,主要投资数据继续不同程度 的快速修复;并且 5 月单月来看,投资增速继续高位运行、开工同比年内首次 由负转正,显示了疫情和低库存背景下地产开工投资的较强韧性;前期恢复相 对滞后的竣工数据出现了大幅修复,我们也维持竣工将呈现 2-3 年趋势性走好 的判断。从结构来看,东部区域和西部区域投资继续延续了之前较强的投资增 速表现。此外,5 月中指 300 城土地成交面积同比-28%,主要源于推盘阶段性回落。我们认为,在目前经济下行压力加大的背景下,我们认为房地产行业仍 将是我国经济稳定的压舱石,稳经济需要稳房地产。

二、销售改善超预期、东西部表现尤其亮眼,行业集中度继续提升。

1-5 月销售面积同比-12.3%,较前值+7.0pct;1-5 月销售金额同比-10.6%,较前 值+8.0pct;1-5 月销售均价同比+1.9%,较前值+1.0pct。从 1-5 月累计来看, 销售继续快速修复;从 5 月单月来看,单月销售超预期改善,显示出疫情下市 场需求的较强韧性,并且也验证了疫情下住宅需求滞后而非消失的特性。从结 构来看,除疫情影响仍在持续的东北区域以外,全国其他区域销售同比继续强 势反弹,特别是东部和西部单月同比均实现两位数增长,超市场预期,这主要 得益于疫情全面控制后,之前积压需求得以全面释放以及全面开复工下房企推 盘更为充足;此外,1-5 月主流 50 家房企销售面积同比+13%,持续优于行业, 表明行业集中度仍在提升。我们认为,伴随疫情影响淡化、流动性宽松、房企 推盘爬坡等因素,预计后续市场销售仍将处于健康发展状态。

三、资金加速改善,源于流动性宽松、销售修复、供给支撑政策共同推动 1-5 月,资金来源同比-6.1%,较前值+4.4pct。分结构来看,国内贷款同比-0.5%, 较前值+2.0pct;自筹资金同比-0.8%,较前值+4.3pct;销售回款端,个人按揭 贷款同比-0.9%,较前值+4.4pct;定金及预收账款同比-13.0%,较前值+5.9pct。 受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响,国内贷款、自筹资金、定金及 预收款、个人按揭贷款等均继续改善,并且自筹资金和个人按揭贷款 5 月单月 同比保持了两位数以上增长。考虑到:1)目前国内外流动性已处于趋势性宽 松势态;2)疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人 按揭贷款的走强;3)政府积极推出了供给端支撑政策组合,将缓解房企资金 压力。我们认为,预计房地产资金来源将继续改善,这样才能稳定房地产投资、 并稳定地方土地财政,从而稳定经济。

四、投资建议:基本面超预期改善,行业投资价值凸显,重申“推荐”评级。

新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石,预计政策将处于稳中向好趋势,行业基本面也正逐步改善,近期美国 Capital 也接连增持房企,预计板块低估值将得到修复。此外,本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识,推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评 级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:金科股份、世茂 房地产、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科 A、中南建设、阳 光城、龙光地产、美的置业,建议关注:荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福;2) 物业管理:招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、 绿城服务、新大正,建议关注:雅生活服务、时代邻里、奥园健康等;3)商 业地产:龙湖集团、新城控股、大悦城,建议关注:华润置地、宝龙地产等。

风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

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