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A股唯一REITs上市公司'刀尖上跳舞' 光大嘉宝上海项目压力山大

发布时间:2020-05-25 08:31    来源媒体:金融界

当黑石集团的苏世民高调曝光国内时,一家业内被誉为中国版黑石的公司,已闷声发大财多年。

这家公司几年前借壳上市A股,是国内唯一一家主业房地产基金的上市公司。今年,公司刚完成一笔将近20亿元的楼宇买卖。

这家公司就是光大安石,通过其借壳上市的光大嘉宝(600622.sh),外人可管窥其经营模式与财务状况。

中国版黑石

《投资者网》上周独家报道了远洋资本19.67亿元收购上海中心城区的越虹广场,对手方正是光大系下的光大安石。

越虹广场位于徐汇区虹漕路88号,属上海漕河泾科创园,地上建筑面积5.59万平米。在周围一众上世纪老楼的包围下,项目于2015年开业,外立面新颖,内部硬件水准高,距离两条地铁咫尺之遥,是漕河泾最好的楼宇之一。

这家地产基金圈的巨鳄,由此渐渐浮出水面。当黑石集团的苏世民高调在国内直播、卖书,喊出“继续寻找中国市场上令人瞩目的机会”时,光大安石早已浸淫多年。

2008年,全球金融危机爆发,雷曼兄弟轰然破产。很多人不知道,雷曼兄弟在亚洲有家房产投资团队,名为亚雷投资。光大系顺势而为,收购了团队,引入英国安石基金,将平台命名光大安石。

2010年,光大安石收购重庆烂尾项目——江北观音桥现代广场。依托前期募集的美元基金,现代广场进行了动线调整、清理低坪效租户、重整团队架构等大刀阔斧的改变,最终以大融城的面貌重新问世。

十年过去,光大安石在国内的影响力与日俱增。一位上海大宗交易人士甚至认为,光大安石就是中国版黑石。

2014年,英国安石基金全面退出中国,光大系回购了全部股份。成为百分百国资控股企业后,光大安石的品牌保留。

2016年,嘉宝集团公开定向增发方案。光大安石通过两家子公司入股,取代上海地方国资,成为实际控制人。股票代码不变,选择性注入楼宇,名称变更为“光大嘉宝”。

从此,光大嘉宝仍是唯一以房地产基金为主业的上市公司。

光大安石的独特模式

光大安石的模式在国内独树一帜。

一只REITs的盈利路径,一般是先募集资金,然后购买楼宇,运营产生稳定现金流,待价值提升后出售套现。

光大安石能跻身巨鳄,在于其承担了资金方、开发商、运营商等三重身份。国内其他房地产基金,如远洋资本,只做资金募集与物业管理,只收旧楼不造新楼。究其原因,在于开发成本过高、铺设人力过多、回报周期过长。

然而,因为背靠光大系有充分的资源和背书,光大安石往往逆水行舟,光上海就开发了光大安石中心、光大安石虹桥中心、静安大悦城、越虹广场、前滩后院、嘉宝“梦”系列住宅。

其中的奥妙,离不开“抵押”二字。一只基金对应一个项目,基金发行后,光大安石把项目抵押给银行拿到大量借款,直接用于开发,开发后收租。不断循环往复,资金生生不息。

前述大宗交易人士表示,该模式占了大便宜,银监会规定开发商不能借钱拿地,但REITs以证券化的名义筹资,还能抵押套银行贷款,横跨两大体系。

以西安大融城为例,收购资金由珠海安石宜昭投资中心(有限合伙)募集,之后项目、项目的运营收入、公司股权等质押给金融机构,借款余额达7.9亿元。

然而,能玩转这种模式的房地产基金微乎其微。长袖善舞需要几个条件,能拿到好项目/地块、能找到银行愿意放款、能保持可控的杠杆风险。

所有条件归为一点,就是有个强大的后援。光大系不仅为光大安石的REITs提供自有资金做LP,还有丰富的金融关系网,资源禀赋十分强大。

年报披露,截至去年光大嘉宝的货币资金34.44亿元,但总负债逾100亿元。平衡的办法,除了抵押贷款、卖楼宇外,还有发新还旧。

资料显示,去年光大嘉宝总共发行18.8亿元债券,全部用于偿还债务。只有过硬的背书,这种模式才能维持。

中国版黑石的烦恼

任何借钱投资的,都是在刀尖上跳舞。银行怕企业老赖,风投怕公司上不了市,房地产基金怕项目运营扑街。

根据光大嘉宝年报,光大安石中心、光大安石虹桥中心等两处上海项目,正面临前所未有的压力。

光大安石中心对应REITs为光控安石-上海一号私募投资基金。项目2018年抵押后的借款余额高达43亿元,截至去年,规模仍有28亿元。

资料还披露,项目因借新还旧,曾暂时向银行增加了18亿元借款,该笔款项于2018年全部偿还。

该项目位于黄浦江畔,与陆家嘴咫尺之遥,总建筑面积15.9万平米,总投资45.2亿元。去年可售面积2.35万平米,实际销售4062平米;同年可出租面积5.8万平米,实际出租2.38万平米。

如此优越的地段,无论销售还是租赁,表现都差强人意。一份楼宇内参显示,中心出售单价7万元左右,每日租金约7.5元/平米,价格在中心城区的新楼里属于偏低水平。即便如此,也没把企业大量吸引过来。

对此,光大嘉宝向《投资者网》表示:“光大安石中心项目于2018年底竣工。由于项目新建成,且部分正处改造升级的过程中,故未满租。目前,该项目经营情况正常。”

另一处光大安石虹桥中心,则带点狗血桥段。项目对应REITs为上海光野投资中心(有限合伙),截至去年,借款余额6.06亿元。

光大安石虹桥中心总建筑面积11.7万平米,总投资55亿元,地块本为卜蜂莲花大卖场。2014年,光大安石签下改造协议,规划商业综合体,名为ART PARK大融城。

然而,改造很快陷入纠纷。卜蜂莲花提起诉讼,申请查封土地、在建工程,还有1.94亿元款项,法院同意后,光大安石直到去年才以等额现金解除。时至今日,虹桥中心仍在施工,还未建成。

对此,光大嘉宝向《投资者网》表示:“光大安石虹桥中心项目系于2020年9月纳入公司合并报表范围。相关诉讼发生在该公司并表前。目前,该项目施工按计划推进中。”

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