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大悦城2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-28 20:51    来源:同花顺

大悦城(000031)(000031)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、概述(一)报告期市场环境分析2020年上半年,新型冠狀病毒肺炎疫情在世界多国爆发,加剧了全球经济衰退风险,国内经济也面临较大的下行压力。为此,中央多次强调加大宏观政策逆周期调节力度,并加大新型城镇化与区域发展战略推进力度,陆续出台了土地审批权的下放、完善生产要素的市场化配置以及加快老旧小区改造等相关政策,释放房地产行业中长期利好。房地产调控方面,中央仍坚持“房住不炒”的定位,地方政府短期为应对新冠疫情带来的影响,多地从供需两端出台房地产扶持政策,因城施策更加灵活,但“限购”、“限贷”等并未放松。在此背景下,2020年上半年全国商品房销售面积69,404万平方米,同比下降8.4%;商品房销售额66,895亿元,同比下降5.4%。二季度以来,市场逐步恢复,长三角、珠三角区域重点城市恢复节奏较快,热点城市改善型需求进一步释放。受房地产调控政策及新冠肺炎疫情影响,公司已进入的部分重点城市上半年市场表现分化,2020年上半年重点城市房地产市场成交如下1:商业地产方面,疫情之下,民众出行受限,市场需求下降,上半年中国社会消费品零售总额17.2万亿,同比下降11.4%。上半年,商铺及写字楼租金均回落,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百街商铺平均租金较去年下半年下跌2.41%;部分商业项目延1数据来源为中指数据库。2此处数据以商品住宅销售价格替代商品房销售价格,同比也为商品住宅销售价格同比。3此处数据以商品住宅销售价格替代商品房销售价格,同比也为商品住宅销售价格同比。缓入市,全国新开业大型商业购物中心仅58个,商业体量440万平方米,为2019年同期开业数量的三成。在此环境下,商业地产发展面临新的挑战,线上线下加速融合,全渠道零售更加重要,消费场景创新压力不断加大。值得注意的是,二季度以来,线下消费逐渐复苏,市场平稳恢复,部分城市客流恢复至去年同期八成左右,年内行业发展仍可期。2020年,新冠肺炎疫情“黑天鹅”对整个行业产生了影响,但二季度以来随着国内疫情得到控制,行业稳步恢复,预计下半年市场仍将延续这一恢复态势。总体来看,疫情并未改变中国经济长期向好的趋势,也并未改变房地产业长期平稳发展的趋势。(二)报告期公司经营回顾2020年初,突如其来的新冠疫情对整个房地产行业造成了巨大的影响。公司积极响应国家号召,履行央企社会责任,全力确保员工、租户、商户、住户和消费者的生命健康安全,并通过多种举措帮扶困难商户、提振消费者信心。面对严峻的市场环境,公司坚决贯彻执行“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的高质量发展经营方针,提升运营效率和质量,优化组织管控,深耕城市运营和美好生活服务,持续推进高质量发展。1、总体经营情况投资拿地方面,公司以“精准投资”为纲,力控风险为原则,报告期共获取项目11个,主要集中在成都、武汉、西安等中西部高潜区域。公司上半年累计新增项目计容建筑面积合计273万平方米,同比增长165%;平均楼面价同比下降24%,公开市场平均溢价率创五年来新低,总体投资风险可控。截止报告期末,公司已进入了全国35个城市。公司深化大运营管控,持续提升开发效率。2020年上半年开工开盘周期均创历史最快记录,拿地到开盘10.6个月,较2019年底缩短1.3个月,较推行大运营前缩短6.9个月,开发效率显著提升。公司加强成本管控,推行工程新技术、新工艺等方式实现成本优化,推进实现降本增效目标。公司凭借良好的市场信用,多渠道降低融资成本。2020年3月,控股子公司中粮置业投资有限公司成功发行15亿元公司债券;2020年7月,公司成功获批发行20亿元公司债额度并于8月完成发行。报告期公司整体融资成本5.14%,保持较低融资成本水平。报告期公司销售回款(含权益类项目)268.07亿元,良好的销售回款和低成本融资为公司未来发展提供有力资金支持。上半年,由于疫情影响以及本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少、结算产品结构变动,公司实现营业收入121.87亿元,利润总额19.22亿元,归属于上市公司股东净利润5.66亿元,分别同比下降33.31%、57.75%和69.74%。公司资产规模进一步扩大,总资产达到1,972.50亿元,较年初增长7.09%。经营活动产生的现金流量净额1.79亿元,同比增长186.43%。2、各业务板块经营情况销售型业务面对疫情的冲击,公司快速反应,2月启动线上销售中心,通过线上直播等多种营销手段获取客户。同时加快项目开发进度,力保重大工程节点。在产品研发方面持续发力,结合疫情对健康提出的更高需求,3月推出“Hygienic更卫生”、“Hospitable更舒适”、“Heart-Warming更愉悦”的“3H健康居住体系”,在沈阳隆悦祥云、台州黄岩瑞府等试点项目获得了良好的市场反响。公司2020年上半年销售类项目实现全口径签约面积118.45万平方米,全口径签约金额298.86亿元4;公司住宅类项目实现全口径结算面积35.39万平米,全口径结算收入96.90亿元。报告期末已售待结转面积558.33万平米。购物中心2020年上半年在实体商业整体严重受阻的大环境下,公司将商业领域多年积淀下来的优质品牌资产与实体运营经验注入到线上运营逻辑中,致力形成线上线下最大程度的互补,快速形成一套独有的线上整合营销闭环。上半年公司联动20余家核心品牌总对总合作推出“星品狂欢周”,并打造了多场单店销售破百万的品牌内购会,有力地帮助商户拓宽销售渠道,增强了用户粘性。同时把握疫后复苏良机,重启线下,5月举办的“嗨新节”同时自创IP与甄选SP活动,结合线下沉浸式体验,刺激线下客流回暖。报告期末公司已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),可出租面积共计85万平方米,上半年平均出租率91.4%,上半年实现租金收入10.9亿元5。此外,除天津和平大悦城项目及昆明大悦城,公司新增了长沙大悦城及鞍山大悦城管理输出项目。公司拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚、深圳等城市;在建拟建的大悦城春风里项目3个及祥云小镇项目2个,位于北京、苏州等城市,其中的北京大兴春风里项目计划于今年年底开业。写字楼与产业地产4签约面积、签约金额均不包含公司代建项目数据。5租金收入不包含长风大悦城与西安大悦城。2020年上半年楼宇租赁市场延续2019年态势进一步承压,本次疫情加速租金的降低及空置率的升高。公司通过稳定客户、强化招商、争取补贴等多种渠道保障收入,同时压减费用降低成本,继续推进3C智慧运营管理体系的推广和落地,提升写字楼运营管理质量,确保整体出租率,写字楼及产业地产项目上半年总体经营状况良好。报告期末公司持有运营5家写字楼,同时积极拓展新项目,上半年通过轻资产模式拓展了中糖大厦、双子座大厦等升级改造项目。公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,位于深圳宝安的创芯研发中心项目投入运营9个月,平均出租率64%,获得政府授牌认定宝安区桃花园产业园,将向政府申报2020年宝安区和深圳市孵化基地。酒店与长租公寓2020年上半年,酒店市场在新冠肺炎疫情的影响下出现严重下滑,住宿需求严重萎缩,旅游餐饮行业受到重创。公司创新产品和营销方式,努力提高市场份额,同时分析疫情后市场及客群变化趋势,根据消费群体的需求变化做好针对性的产品设计,积极开拓市场。二季度以来,公司位于三亚的高端酒店市场回暖形势良好。公司长租公寓“大悦乐邑”各门店通过创新渠道,稳定运营。疫情期间,所有门店开通线上看房渠道,强化品牌宣传、助力产品推广。2020年上半年,大悦乐邑(商务公园店)和大悦乐邑(创邑031店)出租率较好。报告期末公司、子公司及合营联营项目公司的房地产项目开发、销售、出租等情况见以下表格6。6项目表中的权益比例为公司对项目的最终拥有的权益部分。未来,可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化;可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化。3、报告期末融资情况4、发展战略和未来一年经营计划5、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保,担保类型为阶段性担保,担保期限自保证合同生效之日起,至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。截止2020年6月30日,尚未结清的担保金额为人民币1,427,320.82万元。6、董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高) 二、公司面临的风险和应对措施 公司在未来发展战略及决策过程中可能面临宏观经济、政策、市场以及新冠肺炎疫情等方面的风险。 1、宏观经济风险 2020年受新冠肺炎疫情影响,全球经济面临衰退风险,国内经济发展也面临结构性、体制性、周期性相互交织带来的困难和挑战,下行压力加大,中国将要在一个更加不稳定、不确定的世界中谋求发展,风险可能传导至房地产行业,对于融资、销售、零售等产生影响。 2、政策风险 房地产政策将保持连续性和稳定性,坚持“房住不炒”定位不变,地方仍将坚持因城施策,并可能根据市场表现进一步分化,部分城市存在政策收紧风险。 3、市场风险 随着多年房地产市场的不断发展,以及居民生活水平的提高,消费者的需求正在逐渐发生变化,产品创新、营销管理的压力进一步加大。商业地产面临着同质化竞争风险,对于运营能力、资源整合能力等方面也提出了更高的要求。 4、疫情风险 目前我国已经进入疫情防控常态化阶段,生产生活有序恢复,但是疫情的影响仍在持续,并且仍存在散点式爆发的可能性。在这种不确定下,消费者预期发生改变,部分购房者或将延缓购房需求,线下零售等业务也会受到影响。同时,疫情之下部分中小企业经营困难,或将传导至写字楼市场。 三、核心竞争力分析 公司坚持战略引领,定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向,服务于人民美好生活,服务于城市实心化发展。目前,公司形成了以多业态协同发展能力、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力为特点的核心竞争力。 1、多业态协同发展能力 公司业务范围覆盖住宅、商业、产业、写字楼、酒店、长租公寓等多元业态,以持有型业务和销售型业务为核心的双轮驱动,使公司能满足多元化的市场需求,并具备较强的抗风险能力。近年来,公司不断探索、完善“商、产、文、旅、科、居”产业生态系统综合体模式,让不同业态相互支持、相互提升,形成有机的整体,激发各业务板块的发展潜力,提高发展质量。 2、整合创新能力 随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营、服务延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索发展。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极探索新业务,整合优质资源,形成城市开发综合创新能力。 3、多元化的土地获取能力 公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势与大悦城品牌优势,“高举高打”实现“精准投资”。一方面,通过公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,获取优质土地,增加项目获取的成功率;另一方面,充分盘活内外部资源,获取城市更新等存量土地,落实片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化。在资源有限的条件下,最大化的获取土地储备,为公司未来发展奠定基础。 4、领先的商业经营能力 公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发企业。项目精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐。同时独创“主题街区商业模式”,结合公司领先的大数据系统和长期运营经验,精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。公司在商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养体系,为未来发展注入力量。 5、快速高效的运营能力 公司紧跟地产行业发展趋势,大力推进大运营体系建设,提高项目资金运营效率,实现公司规模的跨越式发展。大运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理,促进运营效率提升。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障,形成快速高效的住宅开发能力,助力公司实现快速的规模扩张。 6、良好的品牌美誉度和影响力 公司依托中粮集团良好的品牌形象,以及“大悦城”商业知名品牌,具有较强市场吸引力,在项目拓展方面也拥有独特优势。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“潮流、品位、年轻、时尚”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,塑造了良好的品牌美誉度和产品声誉。今年3月,针对疫情之下消费者居住理念的改变,公司发布了针对住宅和健康生活的“3H健康居住体系”,让消费者住的更卫生、更舒适、更愉悦,品牌影响力及美誉度进一步提升。