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千亿目标“倒计时”大悦城控股扩张提速承压

发布时间:2020-05-11 18:28    来源媒体:中国经济网

本报记者陈婷童海华深圳报道

重组之后的大悦城(000031)控股集团股份有限公司(000031.SZ,以下简称“大悦城控股”),规模扩张成为其核心目标之一。

今年4月份,大悦城控股接连斩获一个项目及一宗宅地,而在过去的一季度,公司就已新增了4个项目共6宗地块,土地储备新增27.2万平方米。

积极拿地背后,是大悦城控股营业收入及净利润的同步下滑。

公告显示,大悦城控股2020年一季度实现营收54.6亿元,同比下降35.16%;净利润仅有1.9亿元,同比下跌84.02%。不甚乐观的是,克而瑞《2019年房企库存压力报告》指出,大悦城控股当下滞重规模高于行业平均水平,且积压的项目多为商办等去化难度更高类型。

不过,大悦城控股为扩张规模对资金的渴求亟须得到满足。今年一季度,大悦城控股已新增借款100.21亿元,期末资产负债率达77.73%。

5月7日,大悦城控股方面对《中国经营报》记者表示,截至一季度末,公司持有的322亿元现金和现金等价物余额可以满足其接下来新增土地储备、扩大经营规模的资金需求。未来将根据各区域和项目的实际情况、供求关系、市场变化安排推盘节奏,做好营销工作,完成全年营销计划。

净利润大幅下挫

大悦城控股的营业收入在今年一季度也出现了下滑趋势。

克而瑞数据显示,2020年1月至4月,百强房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%,对于处在规模扩张赛道上的大悦城控股而言,加快周转的环境变得更为窘迫。

4月30日,大悦城控股发布2020年一季度报告,不同于2019年营业收入出现高速增长、净利润处于增长的趋势,公司在今年前3个月的营收净利同步出现下滑,盈利能力进一步恶化。

财报显示,大悦城控股一季度的扣除非经常性损益的净利润为1.97亿元,同比下降82.47%,基本每股收益0.04元,同比下降86.67%。其中,表外项目出现亏损,公司在今年一季度的投资收益为-4151万元,而表内项目权益比例下降,少数股东损益占比增加了约25个百分点至58.9%。

与此同时,大悦城控股的营业收入在今年一季度也出现了下滑趋势。公司对此表示,这主要是由本期达到结算收入条件的商品房资源同比减少,以及受疫情影响持有物业运营收入同比减少所致。

在过去的2019年,大悦城控股的营业收入正是由于当期达到结算收入条件商品房资源增加从而实现52.41%的同比增长。彼时,商品房销售及一级土地开发业务为公司贡献了268.97亿元的收入,同比增长64.95%,占总营收的比重由2018年的73.55%增加至79.61%。

大悦城控股正在经历着结算节奏影响业绩的阶段。事实上,公司在2019年末就已存在一定的库存积压。

克而瑞在其报告中指出,大悦城控股当下的滞重规模高于平均水平。具体而言,截至2019年底,公司已竣工存货占比达到18.5%,高于典型房企平均的10.3%,积压的项目多为商办等去化难度更高的类型。

此外,存货积压的风险也正在发酵。2019年财报显示,大悦城控股因房地产价格下跌当期录得1.49亿元的存货跌价损失和6875万元的商誉减值损失。

不过,记者注意到,就在重组之后的一年里,大悦城控股的盈利能力就已开始出现滑坡。2019年财报显示,公司实现营业收入337.87亿元,较2018年同期增长52.41%;净利润23.78亿元,同比增长15.27%,但与2017年同比增长31.27%、2018年同比增长46.91%相比,增速明显放缓。而在扣非净利润上,大悦城控股则在2019年第三季度和第四季度由盈转亏,导致全年扣非净利润较2018年的12.24亿元仅增长0.51%,不到1个百分点。

华泰证券指出,根据大悦城控股今年一季度的销售及拿地表现,公司维持全年销售额800亿元的目标,预期二季度其或将加大推盘力度。而提及2020年的销售计划,大悦城控股也在2019年财报中表示要进一步加强精细化管理、加快去化速度、提高存货周转效率,并预计今年计划新开工项目23个,新开工面积334.41万平方米。

投资物业平均租金普降

从2016年开始,大悦城地产的净利润才扭转此前连续两年下跌的局面,并于2018年录得21.03亿元,但2019年,这一数值再次下跌。

造成大悦城控股今年一季度业绩下滑的还有来自投资物业方面的影响。

2019年初,大悦城控股完成对大悦城地产有限公司(0207.HK,以下简称“大悦城地产”)的重组,大悦城地产成为公司旗下商业地产开发与经营平台。至此,大悦城控股形成了“持有+销售”的双轮驱动。

大悦城控股副总经理姚长林曾表示:“重组后大悦城地产在资源、优势互补方面会比以前发挥得更好,原先有些限制也没有了,公司会相应加大发展力度,这对于整个大悦城控股公司来说也是一个正面促进作用。”

事实上,大悦城地产在2019年出现增收不增利的局面,其实现的营业收入总额为103.38亿元,同比增加27.2%;溢利约26.68亿元,同比减少14.3%;公司拥有人应占溢利16.36亿元,同比下降22.2%。

值得注意的是,从2016年开始,大悦城地产的净利润才扭转此前连续两年下跌的局面,并于2018年录得21.03亿元,但2019年,这一数值再次下跌。

2020年4月23日,大悦城地产披露了截至今年3月31日止三个月的未经审核营运数据。数据显示,大悦城地产连同其附属公司、联营公司及合营公司获得合同销售总面积约为4.12万平方米,合同销售总金额约为21.9亿元。

大悦城地产披露的投资物业中,仅中粮置地广场、香港中粮大厦的平均租金单价分别实现同比增长52%和5%,其余专案平均租金单价均出现同比下降。

记者查阅财报发现,中粮置地广场于2018年8月正式开业,2019年第一季度全楼出租率为65%,商铺租赁占比较高,而2020年第一季度全楼出租率达到87%,写字楼平均租金单价高于商铺,从而提升了整体平均租金单价。

酒店经营方面,海南三亚美高梅度假酒店为平均出租率30%,平均可出租客房收入524元;三亚亚龙湾瑞吉度假酒店为平均出租率27%,平均可出租客房收入677元;北京华尔道夫酒店为平均出租率23%,平均可出租客房收入597元。

大悦城地产总经理周鹏曾在今年3月31日举行的业绩会上称,“截至3月23日,大悦城商业整体销售额下滑80%,已造成的损失约4亿元,占到全年租金收入的10%~15%。”

“对于全年租金来讲,公司将要通过多方面回追损失,目标是在营收上回追5%~10%,把租金损失控制在5%~10%,并力保净利润不受损失。”周鹏如是说。

负债压顶

截至今年3月31日,大悦城控股产生的财务费用为4.65亿元,其中利息费用为6.65亿元,较上年同期增加7900万元。

在持有物业与销售物业均受到外部环境冲击时,大悦城控股今年一季度产生的经营性现金流净额为负,同比减少1856.43%至-25.38亿元。此外,收回合营、联营企业往来款同比减少也导致了公司投资活动产生的现金流净额为-5.01亿元,同比下降310%。

不可忽略的是,大悦城控股身上还背负着2021年销售业绩破千亿的目标。姚长林也曾在品牌发布会上表示:“预计3到5年集团新增土地储备超过6000万平方米,持有性项目及销售型项目都将超过50个。”因此,拿地和加快周转速度成为大悦城控股冲刺千亿的当务之急,公司对资金的渴求也随之增长。

在业绩表现欠佳的2020年一季度,大悦城控股增加自身的融资规模,筹资活动产生的现金流净额同比增加43.04%至91.82亿元。截至今年3月31日,公司借款余额为791.37亿元,2020年1月~3月新增借款100.2亿元,占2019年末净资产23.56%。

记者注意到,大悦城控股在今年还向关联方申请借款以支持公司所属项目的开发。具体地,公司分别向中粮置地管理有限公司、裕传有限公司、鹏利国际集团有限公司申请不超过5.5亿元、4亿元、3亿元的借款,期限均为1年,3名关联方均与大悦城控股属于受同一法人中粮集团有限公司控制的关联法人。

截至2020年一季度末,大悦城控股总负债为1494亿元,资产负债率为77.73%,而据此前发布的2019年财报,公司的负债总额已比2018年同期增长了159.69亿元,其中一年内到期的非流动负债为135.91亿元,资产负债率为76.78%。

不过,2019年末,大悦城控股融资成本进一步降低至5.225%;一季度末,公司持有的现金及现金等价物为332亿元,也足以覆盖一年内到期有息负债之和。

截至今年3月31日,大悦城控股产生的财务费用为4.65亿元,其中利息费用为6.65亿元,较上年同期增加7900万元。而就在2019年,因有息负债的增加所对应利息的增加导致了公司财务费用同比大增142.2%至16.59亿元,相当于整体毛利的11.9%。

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