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大悦城2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-03-30 20:56    来源媒体:同花顺

大悦城(000031)(000031)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、概述(一)报告期市场环境分析2019年,全国房地产总体成交量较2018年上升3.52%。2019年,中央仍然维持“房住不炒”的总基调,明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实因城施策,以及稳地价、稳房价、稳预期的长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。全国房地产市场交易方面呈现出:一线城市供应端有所改善并带动成交量同比增长;二线城市成交规模略有调整且内部分化更加明显;三线城市成交规模同比降幅明显,市场下行压力凸显。公司已进入的重点城市房地产市场情况基本稳定,2019年重点城市房地产市场交易情况如下:2019年我国房地产市场整体承压,政策方面,调控政策整体偏紧,行业运行制度更趋完善;供需方面,重点城市成交规模小幅调整,市场去化压力加大;土地市场方面,处低温态势,结构性拿地机会呈现;房企方面,资金面进一步承压,积极推盘强化回款。但总体来看,房地产行业长期平稳发展的趋势不变。商业地产方面,2019年社会消费品零售总额累计实现41.16万亿元,同比增加8%,增速较上年同期回落1%。2019年的最终消费支出对经济增长的贡献率为57.8%,高于资本形成总额26.6%,拉动GDP增长3.5个百分点。可以说,2019年的内需潜力不断释放,居民消费结构正处在持续升级的趋势中,这将有利推动商业地产的繁荣与商业模式的创新。商铺租金方面,2019年主要商业街商铺和重点商圈购物中心整体租金稳中有升,分城市等级来看,一线城市涨幅较大,二线城市也出现了较明显的涨幅。购物中心方面,2019年全国新开业大型商业购物中心522个,商业体量达4392.59万平方米,大型购物中心开业数目同比微跌2%。商业地产在布局方面积极聚焦核心城市,挖掘潜力区域;在产品方面,精准定位,打造个性化、场景化、体验化、智能化的产品或服务。(二)报告期公司经营回顾1、管理回顾2019年,在“房子是用来住的,不是用来炒的”、“防范化解金融风险”以及“中美贸易摩擦”等国内外背景下,我国房地产行业调控力度维持在高度紧绷状态,市场外部压力持续加大。面对激烈的市场竞争,公司充分利用两个上市公司的整合优势,在“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的年度经营方针指引下,扎实推进各项业务,整体发展势头良好,并朝着高质量发展方向有序推进。公司2019年实现全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元)。投资物业和相关服务实现收入51.44亿元,较上年同期(追调后)增加17.43%。公司整体营业收入337.87亿元,较上年同期(追调后)增长52.41%,净利润37.05亿元,较上年同期(追调后)增加3.67%,归属于上市公司股东的净利润23.78亿元,较上年同期(追调后)增加15.27%,各项指标同比去年有显著增长。(1)优化资源配置,打造品牌助推战略升级2019年,随着重大资产重组的完成,公司成为中粮集团唯一的地产业务平台,公司发展步入新阶段。本次重大资产重组为公司主营业务注入新的商业地产元素,公司资产规模、业务结构发生较大变化。2019年3月,公司名称由“中粮地产(集团)股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。4月,公司召开品牌战略发布会,首次对外展示整合更名后全新的大悦城控股品牌理念及战略愿景,宣布将以“大悦中国赋美生活”作为全新品牌理念,以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向,向市场展现了公司整合后统一的品牌形象。(2)精准投资,项目拓展实现量质双提升2019年,公司以“精准投资”为纲,实现拿地量与质的双重提升。公司本着稳中求好的原则,持续完善投资布局,优化投资节奏,以低成本获取土地。全年新拓展7个城市,获取22个项目,总计容面积500万平方米。新获取土地聚焦产业基础好、人口导入强、市场基本面健康的二线及强三线城市,新增土储规模及质量同比再上新台阶,为高质量发展打下良好基础。公司充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,推动重点区域战略布局,获取成规模的优质土储,与西安、青岛、武汉、长沙、郑州、成都等多个城市或地区达成战略合作,积极推动相关项目落地。2019年,公司在济南、三亚成功落地大悦城综合体。(3)强化运营,提升周转效率和管理水平公司坚持科学运营,扎实锻造各项核心能力。2019年,公司大运营体系全面实施。大运营线上管理平台上线,实现了项目数据信息集中管理和全过程管理,进一步深化大运营体系应用,提升管理效率。通过狠抓“计划、货值、现金流、利润”管理,2019年公司整体运营效率较以往提升显著,拿地至开工平均周期较大运营体系施行前同比缩短2.2个月,拿地到开盘周期较大运营体系施行前同比缩短5.6个月。(4)精益管理,打造购物中心差异化竞争能力2019年,公司通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力,销售额、客流等运营指标有较大幅度提升。在品牌推广方面,公司持续创新,2019年公司升级品牌建设内核,发布未来3-5年大悦城品牌主题“青年引力场”,持续扩大品牌影响力。全国各大悦城结合属地化特色,举办多样化活动,持续释放大悦城“青年时尚”品牌本质,打造青年文化地标。9月7日,公司自创“大悦疯抢节”迎来第八届消费狂欢,单日销售破2.36亿元,同比增长19.8%;共有234家品牌商户成为当日全国销冠,771家品牌商户跻身当日全省/全城销冠;会员消费占比超50%,青年消费占比突破76%。在创新IP方面,作为突破物理空间限制的迷你商业体,“移动大悦城”落地上海、成都、西安三地草莓音乐节,并正在以“轻”、“动”、“快”的运营特点逐步深入住宅地产。在巩固提升大悦城品牌影响力基础上,公司聚焦品质中产,定位区域型时尚生活中心,深入推进“大悦春风里”产品线在北京、苏州等城市落地,确保实现高品质呈现。大悦春风里聚焦品质中产,定位区域型时尚生活中心,随着第二条产品线的开启,大悦城品牌更加多元,两条产品线将共同促进品牌价值和规模的快速提升。同时,公司还在积极推动存量商业的收并购及管理输出工作,在长沙、南京、广州、成都、重庆等地深入推进目标项目。(5)积极融资,优化资本结构,引入险资战投实现合作共赢报告期内,公司积极开展融资活动,股权融资实现重大突破。2019年12月,公司成功完成非公开发行股份足额募集资金24.26亿元,为自2018年以来唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例。引入持股比例超过5%以上的险资战略投资者太平人寿,进一步优化公司资本和治理结构。债权融资方面,公司子公司大悦城地产有限公司完成8亿元美元银团贷款低息融资;中粮置业投资有限公司于2019年年初发行23.6亿元公司债券,又于第四季度成功获批30亿元公司债券、10亿元中期票据及30亿元可续期中票。2019年,公司整体融资成本进一步降低,资产负债率较2018年减少0.98个百分点,债务结构更加合理,资金实力及抗风险能力进一步提升,为公司未来发展提供了强有力支持。2、项目经营情况(1)商品房销售公司商品房销售业务持续增长。2019年销售类项目(包含权益类项目)实现全口径签约面积(包含权益类项目)290万平方米(操盘口径为259.55万平方米),全口径签约金额(包含权益类项目)710.82亿元(操盘口径为618.54亿元)。(2)购物中心报告期末,公司持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目),分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安等8个城市。购物中心可出租面积共计86万平方米,全年平均出租率97%,全年实现租金收入31.8亿元。此外,公司还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。同时,公司拥有在建及拟建的大悦城8个,位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市;在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个,位于北京、苏州、青岛等城市。(3)产业地产公司积极推进产业地产布局,2019年创新业态落地运营,并成功举办食品与营养智能信息技术高端峰会,产业地产品牌影响力持续扩大,依托中粮集团核心主业发展产业地产的商业模式初步形成,通过招商、运营服务等方式提升产业地产资产价值,经营情况继续保持较高水平。产业地产具体项目经营进展情况:创芯研发中心项目:该项目于2019年9月开园,是聚焦大健康和大数据产业领域,业态涵盖研发办公、双创孵化、生活休闲于一体的新型产业综合体。通过高效整合内外部资源,已成功举办以“食养天下健康中国”为主题的研讨峰会,启动国家技术创新中心建设,峰会活动出席人数超300人,其中院士专家40余人。项目已落位中粮COFCO3C运营服务体系,现正持续引入优质客户。大悦创邑031项目:该项目于2019年8月开园,是集创意办公、配套商业、长租公寓为一体的文化创意产业园。项目已形成主题书店、文化传媒、创意设计、艺术生活等业态及优质商户组合,打造开放、生态文化新领地,现正持续引入优质客户。其他稳定运营项目:通过持续优化客户结构、提升服务水平,实现租金水平大幅提高。中粮宝安68区科技工业园引入高科技企业,实现园区产业结构优化;福安一期工业城将低端密集型工业园通过产业升级,发展为人工智能主导的科技产业园,实现园区年产值超过20亿元。(4)写字楼截至2019年12月31日止,持有运营的写字楼项目数目5家,分别为北京中粮广场、西单大悦城写字楼、中粮-置地广场、香港中粮大厦及中粮地产集团中心大厦。写字楼可出租面积共计21.16万平米。公司持续推进COFCO LIFE及COFCO FANTASY创新升级,公司在写字楼项目上推广“3C运营服务体系”,自主研发Coffice云平台,对传统的客户运营服务进行提升和完善。(5)酒店与长租公寓酒店业务:2019年5月,公司首个自有酒店品牌北京大悦酒店Le Joy Hotel正式开业。截至报告期末,公司拥有在运营的酒店包括北京华尔道夫酒店、三亚美高梅度假酒店、三亚瑞吉度假酒店、三亚仙人掌酒店、北京大悦酒店等。长租公寓:长租公寓业务持续推进业务规划、产品定位及标准化建设工作。一是建立并完善长租公寓运营管理标准,完成长租公寓运营手册、全权委托管理协议、门店客房经营预算表、月度经营数据分析报告模板等标准文件。二是建立品牌标准,做好长租公寓品牌的维护与推广,大悦乐邑品牌正式发布,完成品牌标识导视标准、品牌文化宣传标准、外宣管理标准以及大悦乐邑品牌宣传手册。三是推进运营监督和标杆管理,加强行业对标交流,监督运营、提升业绩。2019年,大悦乐邑深圳创邑031店、大悦乐邑天津和平大悦城店以及大悦乐邑fresh深圳大洋店相继开业。(6)城市更新业务进展公司积极参与城市更新,通过城市更新方式获取项目。目前,除在售的深圳中粮天悦壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69区创芯研发中心等城市更新项目外,公司还申报了深圳宝安25区城市更新项目(简称“25区项目”)、深圳金帝食品厂城市更新项目(简称“福田大悦中心项目”)、深圳宝安区长营地块城市更新单元及深圳宝安区全一地块城市更新单元(合称“固戍项目”)、深圳宝安区福海街道的大洋工业统筹片区启动区城市更新项目(简称“大洋工业统筹片区项目”)等项目。报告期末进展如下:25区项目:一期A项目处于开发建设阶段,所有塔楼已封顶,并于2019年10月份开始销售。一期B项目已完成拆迁谈判,目前正在进行建筑物拆除,预计2020年3月中旬进行基坑动工。一期C项目预计2020年6月底完成实施主体确认。福田大悦中心项目(原金帝项目):该项目于2017年9月规划草案公示,于2017年12月28日取得专项规划批复,于2018年4月28日取得实施主体确认书。该项目拟更新方向为新型产业等功能,更新单元用地面积28,409.5平方米,拆除用地面积28,409.5平方米,其中开发建设用地24,147.5平方米,计容建筑面积144,810平方米。目前已完成建筑物拆除,正处于设计方案深化阶段。固戍项目:该项目包含长营地块与全一地块,该项目长营地块于2018年6月19日完成城市更新单元计划公告、全一地块于2019年6月5日完成城市更新单元计划公告,长营地块于2019年8月13日、全一地块于2019年12月3日分别取得产业规划批复。长营地块拟更新方向为普通工业用地、全一地块拟更新方向为普通工业用地+新型产业用地,更新单元用地面积共计141,897平方米。大洋工业统筹片区项目:该项目于2017年12月20日在《2017年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》进行了公示,更新方向以普通工业为主,更新单元面积为187,631.2平方米,拟拆除范围用地面积为166,439.4平方米。截至2019年12月31日,公司在深圳宝安区拥有物业建筑面积约131万平方米。其中新安片区建筑面积约26万平方米(占地约14万平方米);福永片区(含长营、全一项目)建筑面积约106万平方米(占地约72万平方米)。2019年,公司房地产项目新增、开发、销售、出租等情况见以下表格。3、报告期末融资情况4、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保公司作为房地产的开发商及销售商,会采取行业通行的按揭销售模式。公司邀请商业银行为购买公司所开发商品房而需要借款的购房人提供按揭贷款。商业银行根据其自身的规章制度对提出借款申请的购房人进行审核,对符合银行放贷标准的,银行和购房人签订抵押借款合同,发放按揭贷款。公司为借款人(购房人)就按揭贷款债务提供阶段性连带责任保证担保,保证期间从借款合同签订之日起至借款人(购房人)办妥以商业银行为抵押权人的正式抵押手续并向商业银行交付他项权证之日止(公司一般在交付房产给购房人之日起一年内为购房人办理并取得《房地产证》),公司阶段性连带保证责任自动解除。鉴于购房人是抵押借款合同项下的债务人,不归还商业银行按揭贷款的可能性很小,因而公司因提供阶段性连带责任保证担保而实际履行保证责任的可能性很小。公司提供阶段性连带责任保证担保不影响公司房地产开发销售业务收入的确认。从公司房地产业务实际经营情况看,尚未出现因借款人(购房人)不归还商业银行贷款而直接由公司履行相应保证责任形成公司实际损失的情形。截止2019年12月31日,尚未结清的担保金额为人民币1,312,077.63万元。5、董监高与上市公司共同投资(适用于投资主体为上市公司董监高)二、主营业务分析1、概述公司主营业务包括商品房销售及一级土地开发、投资物业及相关服务、酒店经营、物业及其他管理,2019年实现主营业务收入合计337.87亿元。具体构成如下:商品房销售及一级土地开发:2019年度,公司住宅类项目(包含权益类项目)实现结算面积96.59万平米,结算收入282.78亿元。商品房销售及一级土地开发业务收入同比增加主要是公司本年达到结算收入条件商品房资源同比增加所致。投资物业及相关服务:公司本年投资物业及相关服务收入51.44亿元,同比增加17.43%。主要是本年持有型项目运营效率提升,租金单价增加相应收入增加。酒店经营:公司本年酒店经营收入8.42亿元,与上年同期相比增加14.87%。物业及其他管理收入:公司本年物业及其他管理收入6.92亿元,同比增加40.77%,主要本年物业管理面积增加,相应收入增加。 二、核心竞争力分析公司坚持战略引领,驱动商业、产业、写字楼、酒店、住宅、长租公寓等各具竞争力的业态立体联动,进行有机结合,提供高品质产品,为城市发展提供实心化服务,持续打造竞争优势,完善的房地产产业链布局、整合创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的运营能力,以及良好的品牌美誉度和影响力,这些也是公司的核心竞争力所在。1、完善的房地产产业链布局公司业务范围覆盖住宅与商业地产,形成住宅与商业地产双轮驱动,使得公司能响应更加广阔而多样的市场需求,并拥有较强的抗风险能力。公司住宅与商业板块相互支持、相互提升,组成一个有机业务整体,相较单一业务企业更能充分激发各业务板块的发展潜力,进一步满足更为多元化的消费者需求。2、整合创新能力随着中国经济迈向高质量发展,房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房企逐渐从单纯的开发向城市运营商、服务商延伸,从传统的住宅开发向商业地产、产业地产、长租公寓、养老地产等新产品、新业态探索。行业的发展对房企的整合创新能力提出了更高的要求。公司在巩固现有住宅与商业优势的基础上,明确自身“城市运营商与美好生活服务商”的战略定位,综合国家政策导向、行业发展趋势、自身资源优势等,积极探索产业地产、长租公寓、养老地产、城市更新等新业务,形成城市开发综合创新能力。3、多元化的土地获取能力公司充分挖掘区域价值、地块价值与产业价值,广开合作渠道,结合中粮集团产业优势与大悦城品牌优势,“高举高打”实现“精准投资”。一方面,公开市场与非公开市场并重,加大合作力度,充分利用“中粮”与“大悦城”品牌优势,获取成规模优质土地,增加项目获取的成功率;另一方面,充分盘活内外部资源,更新城市(300778)存量土地,落实片区开发与产业整合能力,争取投资回报最大化。在资源有限的条件下,最大化的获取土地储备,为公司未来发展奠定基础。4、领先的商业经营能力公司旗下大悦城地产是中国领先的商业地产开发与经营企业。项目精准定位18-35岁新兴中产阶级,具有较强的运营能力和品牌影响力,受到优质客户青睐,同时独创“主题街区商业模式”,结合独有“悦.云”大数据系统和长期运营经验,精准招商、合理引导客群,捕捉运营需求,行业运营优势明显。同时,商业领域具有涵盖招商、运营、推广和研策全条线人才体系,并建立了成熟的人才培养系统,为未来发展注入力量。5、快速高效的运营能力公司紧跟地产行业发展趋势,积极进行大运营体系建设,提高项目资金运营效率,实现公司规模的跨越式发展。该运营体系旨在促进各部门协同经营,实现精细化管理。大运营体系的建立能为资金的高速周转提供有力保障,助力公司实现快速的规模扩张。6、良好的品牌美誉度和影响力公司依托中粮集团良好的品牌形象,同时依托“大悦城”商业知名品牌,对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力。公司不断提升工程质量和商业运营能力,传递“健康、安全、智能、绿色”的住宅品牌理念,坚持“潮流、品位、年轻、时尚”的商业运营理念,持续提升产品力、服务力,运营能力突出,塑造了良好的品牌美誉度,打造了较好的产品声誉,塑造了良好的品牌形象。 三、公司未来发展的展望(一)行业格局和趋势2019年末中央经济工作会议指出变革的重要性,增强底线思维,稳字当头,房地产领域的“变革”重点指向“人”与“资金”,中央对地方授权增加,强调地方调控“自主性”,“因城施策”将根据市场灵活调整。展望2020年,政策方面,房地产调控将注重宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡,“因城施策”将实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡,住房和土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。住宅消费市场方面,行业“房住不炒”主基调不会改变,预期会更趋理性,市场整体维持平稳发展。此外随着城镇化进程的不断推进,改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑。在商业地产方面,随着我国高质量发展的不断推进,商业地产不断被赋予新的时代使命,也朝着美好生活加速奔跑,在消费升级的大趋势下,市场供应将不断加大,商业功能将不断完善,场景体验、社交消费、技术创新等新物种、新经济模式将层叠出现,年轻消费大放异彩,购物中心多元性持续加强。总体来看,疫情对房地产市场尤其是对一季度的房地产市场将造成一定影响,但后期发展仍有较大潜力,行业整体将实现平稳健康发展。展望2020年,这是全面建成小康社会目标实现之年,房地产行业需把高质量发展放在首位。企业更需要顺应市场发展大势,态度上有匠人的精神,不断创新,积极应对市场变化所带来的新挑战,注重精工细作;产品打造上确保产品有特色、有辨识度、有生命力;持续优化城市布局结构;升级运营与服务水平;紧抓政策机遇,坚持战略导向。通过高质量发展实现公司的可持续规模化发展,为人民美好幸福生活添砖加瓦。(二)公司发展战略2019年公司发挥整合优势,统一品牌建设,提升品牌形象,开启了高质量发展的新篇章。展望公司未来发展,站在国家及行业新的发展起点,公司将紧抓行业发展机遇,贯彻高质量发展理念,充分利用两个上市公司整合的优势,坚持定位“城市运营商与美好生活服务商”的战略方向,坚持“持有+销售”、“产品+服务”的双轮双核发展模式,持续推进高质量发展。公司将坚定商业地产确保领先地位、住宅地产确保稳健增长、产业地产确保稳步发展的目标,实现行业地位稳中有升,经营回报稳中向好。坚持精准投资、科学运营、力控风险、良好回报,力争成为更具持续发展能力的城市美好生活创造者,为城市创造永续价值,为人民创造美好幸福生活。公司已经成为中粮集团旗下融合住宅地产与商业地产一体化的全业态房地产专业化公司,既能通过开发型物业的高周转实现现金回流,又能分享持有型物业带来的长期稳定收益和升值红利。创新能力、多元化的土地获取能力、领先的商业经营能力、快速高效的住宅开发能力以及良好的品牌美誉度等将推动公司的持续经营能力及核心竞争力不断提升。关于城市和区域布局。公司将继续以“3+X”城市群布局为主线,重点布局京津冀、长三角一体化城市、粤港澳大湾区、长江中游、成渝、海西、中原等城市群的核心城市及周边辐射区域,坚持以核心新一线及二线城市为主要拓展区域,在现有32个城市布局的基础上,加强城市深耕,严格城市选择并进一步拓展。关于产品和业态。公司以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块,涵盖酒店、写字楼、长租公寓等业态的多业态综合地产开发平台。商业地产包含“大悦城”城市综合体旗舰品牌,“大悦春风里”区域性商业中心,中粮广场、中粮置地广场等持有型写字楼品牌,以及北京华尔道夫、亚龙湾瑞吉酒店等高端酒店产品。住宅地产方面,形成了壹号系列、祥云系列、锦云系列及鸿云系列四条品牌住宅产品线,以高品质生活空间及服务,满足不同人生阶段对于美好生活的向往,形成了良好的社会口碑。公司在深圳等地拥有较大规模的产业地产项目及储备用地,其中深圳中粮创芯公园、中粮(福安)机器人智造产业园、中粮深圳宝安67区商务公园等产业园区已经形成良好的经济及社会效益。此外,公司还拥有“乐邑”系列长租公寓、三亚亚龙湾国家旅游度假区等其他创新发展业务。我们将持续提升产品力与服务力,坚持重度运营,凸显公司特色。(三)经营计划1、2020年公司主要拟采取的运营措施与工作2020年,全国房地产行业整体政策基调仍长期坚持“房住不炒”,全面落实“因城施策”,中央经济工作会议进一步强调“稳地价、稳房价、稳预期”,不将房地产作为短期刺激经济的手段。销售市场方面,一二线城市高端项目受限价影响较强,短期无改善迹象,2020年楼市可能维持低频波动的趋势;土地市场方面,货币环境走向宽松,部分资金流入楼市,促进全国土地竞拍市场回暖;融资方面,更加强调“稳杠杆”,地产金融风险成为调控重点,全年保持从紧状态,行业融资环境难有明显改观。结合中央精神、行业新趋势和公司高质量发展要求,公司经营班子保持战略定力,2020年将继续执行“精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”的经营方针,以更好地服务城市发展和人民对美好生活的向往为中心,优化升级战略方向和目标,持续强化赢在拿地、强在运营,并通过风险识别与防控、处置能力的提升,实现良好回报。2、公司2020年经营计划(1)项目经营计划土地储备计划:公司将持续发挥大悦城控股低成本拿地优势,依据城市战略有计划、有节奏地继续推进土地储备,持续跟进深圳城市更新项目的进展。精准投资,做到土地投资保质保量。销售计划:公司将进一步加强精细化管理,积极去化库存,加快去化速度,提高存货周转效率。开工计划:2020年公司计划新开工项目23个,新开工面积334.41万平米。(2)持有型项目运营计划购物中心2020年,面对突发的新冠疫情,公司首先做好安全生产与商户稳定工作,出台相关政策帮助商户摆脱困境,与商户共渡难关。疫情下行期,确保商户积极复工,保证开业率,通过线上商城等举措,帮助商户消化库存。疫情结束后,快速启动销售,多措并举,实现销售有力爆发;筹备期项目紧抓工程复工,加大品牌储备、推行多途径勘场,确保项目如期开业。2020年,公司首个大悦春风里项目将正式落地,公司将打造具有春风里特色的自有IP管理体系,强化产品体验感,确保第二产品线璀璨亮相。2020年,公司将继续轻重并举,大力发展管理输出与收并购项目。力争通过合资开发、大悦城城并购改造基金、管理输出等多种方式新获取2座以上大悦城。品牌推广方面,公司将持续打造“青年引力场”活动主题,围绕青年、潮流、文化、公益、社群、情感延伸大悦城品牌内容,聚合头部资源,孵化潮流IP新物种,影响更多年轻客群。产业地产2020年产业地产将继续增加管理精细度,强化项目管控,挖潜增效。坚定不移推动战略产品发展,依托集团资源,建设国家级技术创新中心;实现战略性业态持续孵化及标准化;以创芯研发中心为标杆打造,加快推动后续城市更新项目。写字楼2020年写字楼业态将继续推进3C运营服务体系标准化建设,打造CofcoLife(悦享)、CofcoFantasy(悦创)及Coffice(悦智)生态闭环。梳理经营模式,推进写字楼品牌统一。酒店受疫情影响,酒店行业(特别是三亚地区)整体面临巨大经营压力,公司下属各酒店将根据自身实际,采取有针对性的运营策略。通过强化对标管理、加强收益管理、加大品牌和产品的宣传推广力度、加强团队销售等举措,尽力保障业绩。通过更加精细化地管理,提高酒店运营管理水平,达到收益的最大化。长租公寓2020年,长租公寓业务以管控为中心,聚焦运营、招标与品牌推广,确保业绩提升。一是优化运营管理标准与平台,修订长租公寓运营管理手册,继续对PMS系统(以及APP、官网)进行运维及深化,满足运营需要。二是加强品牌推广,完善品牌相关的标准及管控流程,从营销传播、品牌周边设计开发两方面加强品牌推广,让大悦乐邑品牌从创建到鲜活,走入人心。三是规范投拓标准,出台项目拓展指引,在物业选址方面进行规范,初步建立投资收益模型,确保长租公寓业务高质量发展。(3)未来公司发展所需资金情况2020年,伴随新冠肺炎疫情影响,国际金融局势已出现动荡,预计公司将面临日益复杂多变的外部融资环境。公司将在此宏观环境下,持续提高周转效率挖掘现有资产效能,同时结合新的外部形势积极拓展融资渠道获取发展所需资金,保障资金链安全。首先,公司将创新营销手段,降低疫情影响,加大推进各项目的销售力度,加快资金回笼,提高资金使用率;第二,公司将充分发挥较强的融资能力,在国家“稳预期、扩总量、分类抓、重展期、创工具、抓落实”的整体金融工作思路下,积极拓展债券、ABS等创新型融资途径,在保障公司发展的基础上降低整体融资成本。公司通过各种融资所获得的资金成本,一般不高于市场同期同类融资产品的平均资金成本;第三,充分统筹利用境内外金融市场,合理规划公司外币负债头寸,积极利用金融市场工具,降低汇率利率波动对公司的影响。(四)可能面对的风险公司在未来发展战略及决策过程中可能面临宏观经济、政策、金融、市场以及新冠病毒疫情等方面的风险。1、宏观经济风险2020年国际环境错综复杂,全球经济持续下行,中美贸易摩擦仍有较大变数,国际金融局势动荡。同时国内面临结构性、体制性、周期性问题相互交织,投资、消费、出口增速均出现一定放缓。未来一年,以上因素叠加国际灾害及国内疫情影响,有可能进一步拖累宏观经济增长,对地产相关市场销售和零售消费市场规模与租金增长一定冲击,并可能对疫情后宏观经济恢复造成一定影响。2、政策风险政策方面,将保持政策的连续性和稳定性,在“房住不炒”的总基调下,以及保障性住房扩大化供给等相关政策,可能对未来的房地产市场产生持久性影响,有抑制商品房市场需求的风险。3、市场风险随着房地产市场长效机制的建设,居民对于房地产市场的预期和需求可能发生变化,市场需求动力可能减弱,产品创新压力增加。同时,商业地产面临较为严重的同质化竞争风险,行业创新压力持续增加。4、疫情风险2019年12月以来席卷全国的新冠病毒疫情,已经对全国房产市场产生较大影响,这一疫情将对我国房地产行业产生较大不利冲击。一方面,由于疫情防控的需求,大部分城市线下住宅销售被予以关停,将对未来一段时间房地产住宅销售产生较大冲击;另一方面,疫情期间,消费市场受到巨大冲击,购物中心等商业地产业务可能受到租金下滑等市场风险影响。此外,本次疫情还对复产复工,项目工程进度等多方面产生冲击,从而对行业产生全方面影响。

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